Цифра недели

26 064 484.00

рубля, указала общую сумму декларированного годового дохода за 2016 год супруга одного Воскресенского муниципального чиновника 

47f0371ef28bee154b6ed15dc402e393.jpg
Никогда не считал, что в голову кому-то могут войти мысли об обязанности ТСЖ заключать с собственниками договор управления.

Итак, домом управляет ТСЖ. Одна собственница не платит коммуналку уже два года, мы с ней тоже судимся, скоро будет суд решение. Итак, она обратилась в комитет городского хозяйства администрации г. Ставрополя, указав, что домом управляет ТСЖ и договор управления с собственниками не заключен, поэтому проводите открытый конкурс по отбору управляющей компании на основании ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, ведь договор не подписан с 50+1 % и мол способ управления не реализован. Комитет отказал ей, а собственница пошла в суд с административным заявление, а нас (ТСЖ) привлекли как заинтересованное лицо. В обосновании позиции она также указала, что согласно п. 2 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ. А в разделе 8 есть статья договор управления, вот и пускай ТСЖ заключает.

ВОТ КАК РАЗ и сыграл в деле тот самый минус "потребительских террористов", когда они смотрят на общие нормы, не изучая постановления, которые конкретизируют нормы ФЗ.

Для конкретизации проведения открытых конкурсов были утверждены постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, которые и говорят что такое "нереализация" способа управления.

В пп. 2 п. 3 Правил указано, что принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом НЕ РЕАЛИЗОВАНО, в том числе в следующих случаях, если собственники помещений в многоквартирном доме НЕ НАПРАВИЛИ в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива

Иными словами в случае управления домом ТСЖ, способ управления считается реализованным, если ТСЖ зарегистрировано как юридическое лицо.

Касательно о разделе 8, то раздел VIII Жилищного кодекса РФ называется «Управление многоквартирным домом» и состоит из 6 следующих статей:
- Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
- Статья 161.1. Совет многоквартирного дома
- Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
- Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
- Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
- Статья 165. Создание условий для управления многоквартирными домами

Наличие в разделе 8 ЖК РФ статьи, посвященной договору управления не означает возложение на ТСЖ обязанности по его заключению.

Есть категория неплательщиков, которые не платят, поскольку хотят, чтобы им вручали лично под роспись платежные документы на оплату. Таких людей мало, но они есть.

Откуда они берут эту информацию? даже не могу представить.


РАЗЪЯСНЯЮ:
Предоставление платежных документов по почтовым ящиком является правовым обычаем, который не исключает и предоставление их под роспись, если такой порядок предусмотреть в договоре управления или ином.

Платежные документы для оплаты ЖКУ предоставляются собственникам помещений в МКД по почтовым ящикам собственников (плательщиков) жилищно-коммунальных услуг.
Более того сам по себе порядок предоставления платежных документов для оплаты жилищно-коммунальных услуг по почтовым ящикам не предусмотрен законодательством, а такой способ является обычаем в значении ст. 5 Гражданского кодекса РФ, согласно которой обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.

Таким образом, предоставление платежных документов под роспись является необоснованным требованием собственников (потребителей) ЖКУ. Не предоставление платежных документов под роспись не освобождает потребителей от оплату ЖКУ.

Есть категории граждан, которые не платят, поскольку с ними лично не заключен отдельный договор управления или в случае управления ТСЖ (ЖСК и т.д.) договора о предоставлении коммунальных услуг и содержании и ремонте общего имущества.

К сожалению, "юристы", которые дают сведения о возможности неоплаты много,
ведь по их мнению: обязательства возникают из письменного заключенного договора и ссылаются на ст. 8 ГК РФ, ну и отсутствие договора не порождает обязанностей;

РАЗЪЯСНЯЮ:
По коммунальным услугам предусмотрено, что "Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем КОНКЛЮДЕНТНЫХ ДЕЙСТВИЙ, считается заключенным на условиях, предусмотренных Правилами 354
(смотрите пункт 7 Правил о предоставлении коммунальных услуг...)

ЧТО ЭТО ОЗНАЧАЕТ: в квартире есть электроэнергия, водичка, тепло какое-никакое? Да, есть. Так плати.

По жилищным услугам:
- в - первую очередь, собственники помещений являются собственниками общего имущества в доме (290 ГК РФ, 36 ЖК РФ). Ну и за правом собственности следует бремя содержания принадлежащего имущества. Именно поэтому собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39 ЖК РФ).

И ТОЛЬКО СОБСТВЕННИК является конечным плательщиком всего по отношению к общему имуществу в доме. Есть отдельный договор у Вас лично или нет- это не имеет отношение, ведь протокол (решение общего собрания), которым должны утверждаться тарифы, договоры и т.д. - является обязательным для всех собственников в доме принимали Вы участие или нет (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Не буду вдаваться в подробности о возникновении обязанностей у собственников, которые не являются членами ТСЖ в домах, где способ управления ТСЖ. Этот вопрос раскрою позже и затрону договор управления и ТСЖ, поскольку недавно была практика, где собственник пытался обязать органы МСУ провести конкурс, поскольку ТСЖ не заключает ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ В ДОМЕ.

Дмитрий

Опубликовано в Жилищный вопрос

Еженедельник «Полезная площадь» и Прецедент Консалтинг провели «горячую» телефонную линию «Плата за коммунальные услуги — знай свои права!»  Ответы на самые популярные вопросы мы сегодня публикуем.

— У меня квартира в соцнайме, а администрация не хочет мне ставить счетчик. Если я самостоятельно приобрету и установлю счетчик, то должны ли мне возместить расходы?

— Согласно 261 ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязанность по установке приборов учета и замене пришедших в негодность лежит исключительно на собственнике помещения. Так что в вашем случае собственником является орган местного самоуправления, поскольку вы квартиру не приватизировали, и он должен оплатить работы по установке счетчик.

Вы можете счетчик не устанавливать. В данном случае после 01 июля 2013 года ресурсоснабжающая организация сама должна предложить вам установить прибор учета. Вы должны будете только предоставить доступ в свою квартиру для проведения работ. После этого ресурсоснабжающая организация выставит собственнику счет на оплату расходов. В вашем случае это будет муниципалитет.

— Я не хочу оплачивать электричество по нормативу. Если я перестану платить, могут ли мою квартиру отключить от электричества?

— Такая возможность действительно предусмотрена правилами предоставления коммунальных услуг. Если вы не платите за потребление ресурса в течение 3-х месяцев, предварительно (за месяц) уведомив об отключении, ресурсоснабжающая организация вправе приостановить предоставление соответствующей коммунальной услуги.

— Я не хочу устанавливать счетчики на воду и газ, квартира приватизирована. Чем мне это грозит?

— Согласно 13 пункту 261 постановления ресурсоснабжающая организация должна предложить вам установить этот счетчик, а впоследствии вам придется компенсировать ее расходы на установку. Если вы не предоставите им доступ, и они этот счетчик не установят, вам будут начисляться платежи по нормативу потребления.

При этом, Правительством с апреля 2014 году установлены повышающие коэффициенты (они будут расти каждые полгода) для увеличения оплаты по нормативу. Это сделано для того, чтобы стимулировать граждан устанавливать индивидуальные приборы учета. Например, к февралю 2016 года этот коэффициент будет равен 1,6.

Так что считайте сами. Что вам выгоднее: платить по нормативу или установить индивидуальные приборы учета. Думаю, что счетчики установить будет все же выгоднее.

Если вы относитесь к льготной категории, то можете написать заявление в администрацию своего района с просьбой, либо оплатить установку счетчиков, либо компенсировать ваши расходы. Возможно, вам пойдут навстречу.

— Может ли счетчики установить мой муж самостоятельно?

— Нет. Но вы можете нанять для этой цели организацию, у которой имеется соответствующая лицензия и допуск СРО на данный вид работ. Она вам счетчик установит и опломбирует за ваш счет.

— У нас стоят счетчики на воду. Соответственно, на горячую и холодную. Когда открываешь горячую воду, то она идет не сразу, приходится ее сливать, чтобы нормально помыться. А летом ситуация часто складывается так, что днем воду отключают, а вечером из крана идет ржавая вода. Опять приходится сливать, опять вода расходуется впустую. У нас центральная система отопления. Домоуправляющая компания. Что можно сделать в такой ситуации?

— Так как договор с поставщиком ресурса заключает домоуправляющая компания, то написать претензию вначале нужно туда. Причем желательно пригласить представителей управляющей компании, а также Государственной жилищной инспекции, для фиксирования факта подачи холодной воды, вместо горячей.

После этого все претензии направляются к ресурсоснабжающей организации, которая вам предоставляет ресурс ненадлежащего качества. Первым приложением к 354 постановлению правительства регламентировано качество предоставляемых ресурсов, периодичности подачи и пр. В частности, там прописана температура подаваемой горячей воды.

Но весь вопрос в том, почему так происходит. Тут может быть несколько причин. Либо это износ инженерных сетей дома – общедомового имущества. Либо это износ подводящих инженерных сетей к дому. Либо иная причина. Например, вода изначально подается не должной температуры. Со всем этим будет разбираться поставщик коммунального ресурса.

Может быть и так, что неправильно спроектирована система водоснабжения дома. Допустим, если дом отапливается самостоятельно, может быть так, что вода нагревается внизу, подается наверх по единственному «стояку», там и остается. Со временем вода в стояке остывает, потому что не циркулирует по кругу, а стоит в трубах. Возможно, потребуется какая-то реконструкция или замена труб на менее теплопроводные. Либо нагрев воды до более высокой температуры, но не более установленной нормативом. В любом случае, необходимо разбираться детально.

— Меня интересует вопрос размера квартплаты, которая постоянно растет. Какими законами этот рост регламентируется?

— Порядок начисления платы за коммунальные ресурсы регламентируется постановлением правительства №354, в зависимости от того, есть ли у вас индивидуальные приборы учета потребления ресурсов, а также коллективный прибор учета по всему дому. От этого зависит, какая формула будет использована для расчета. А сам размер тарифов устанавливается Региональной службой по тарифам. Этот размер определяется в конце текущего года на следующий год.

Если вас тарифы не устраивают, вы можете обратиться в антимонопольную службу, и попросить проверить законность установления размера того или иного тарифа.

— У нас суммы в квитанциях увеличиваются каждый месяц. Пусть ненамного, но растут. Почему так происходит?

— 354 постановлением правительства предусмотрены оплата т.н. общедомовых нужд – ОДН. Вполне вероятно, ваша обслуживающая компания неправильно считает ОДН. Ведь до недавнего времени вся текущая задолженность по дому нередко распределялась между всеми жильцами как ОДН. Получается, что добропорядочные собственники платили за должников. Такие излишне оплаченные суммы можно взыскать в судебном порядке.

Вы можете обратиться к председателю вашей домоуправляющей компании с просьбой разъяснить, как производится расчет. С полученной распечаткой можете обратиться к юристу или в объединение ТСЖ (оно есть в каждом районе), там вам разъяснят, правильно ли вам начисляют квартплату.

Если выяснится, что неправильно, можно обращаться в Роспотребнадзор, в прокуратуру, разбираться в судебном порядке.

— Я живу в кооперативном доме, домом управляет ТСЖ. В квартплату мне включили огромный штраф за просрочку платежа – 70 процентов годовых. Я обратилась к председателю ТСЖ, он мне объяснил, что такой размер установлен решением правлением ТСЖ. Правомерно ли это?

— Законная неустойка за нарушение финансового обязательства, в том числе неуплату коммунальных платежей предусмотрена Гражданским кодексом 395 статьей. Она рассчитывается от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Иные суммы, которые могут быть взысканы устанавливаются гражданско-правовыми договорами, а вашем случае решением общего собрания членов ТСЖ, но никак не правлением ТСЖ. Полномочия правления определяются Жилищным кодексом РФ и Уставом товарищества и если в Уставе такие полномочия не оговорены, действия по взысканию иной неустойки кроме как установленной законом, неправомерны.

Первоначально вы можете попробовать написать заявление в ТСЖ, чтобы вам пересмотрели размер неустойки в соответствии с законом. Возможно, вам пойдут навстречу, и конфликт будет исчерпан. В противном случае вы можете обратиться в Роспотребнадзор, который зафиксирует факт нарушения. Параллельно – в суд.

— Как выбрать организацию для установки счетчика?

— У нее должен быть допуск СРО на выполнение данного вида работ. Когда заключаете договор – вам этот документ обязаны предоставить.

— У меня вопрос насчет ОДН. Что входит в это понятие, и почему это так дорого?

— ОДН – это все расходы, которые идут на содержание общедомового имущества. Формула по расчету ОДН есть в постановлении правительства №354.

Например, по воде ОН считается так: суммируются квартирные показания индивидуальных приборов учета и квартирные показания по нормативам (где нет счетчиков). Затем снимаются показания с общедомового прибора учета. И формально получившаяся разница и является общедомовыми нуждами, оплата за которые распределяется пропорционально площади занимаемого помещения. В ОДН же по электричеству, к примеру входит лампочки в подъезде, в тамбуре, над подъездом, а также лифт. При этом, наружное освещение сюда не входит.

Если сомневаетесь, то можете обратиться в вашу управляющую компанию с просьбой разъяснить, как рассчитывается ОДН. Такую информацию вам предоставить обязаны. Не исключено, что в ваш счет в графу ОДН включены долги неплательщиков. Тогда придется обращаться в суд.

— Моя мама пенсионер и ветеран труда. Какие льготы по ЖКХ ей полагаются? Где о них узнать?

— Это можно уточнить в администрации района города и в ресурсоснабжающей организации. В квитанции на оплату ЖКУ, которая ей выставляется, если у управляющей компании есть сведения, что она льготник, должно быть указано, в каком размере предоставляется льгота.

— У меня электросчетчик не сменен, а квартира не приватизирована, мне его заменят бесплатно?

— Обязанность по замене счетчика законом возложена на собственника. В вашем случае собственником является администрация. И платить за смену счетчика должна она. Но делается это, как правило, неохотно.

Вы можете установить счетчики за свой счет, а потом потребовать возмещения средств от администрации. Есть и другой путь. Если счетчик не установлен до 01 июля 2013 года, то ресурсоснабжающая организация должна предложить вам установить прибор учета, а потом они сами взыщут свои расходы с собственника. В вашем случае – с администрации. Из документов вам потребуется договор социального найма и выписка из ЕГРП.

— У нас в семье недавно (2 месяца назад) родился ребенок. Прописан с нами. Отец работает неофициально, на бирже не состоит. Мать в декретном отпуске. Положены ли им какие-то льготы?

— По поводу льгот вы должны обратиться в администрацию своего района, в управление жилищно-коммунального хозяйства. Там вам скажут предметно.

— Электрические счетчики мы перепрограммировали. Говорят, что скоро снова будут перепрограммировать. Получается, что нам снова платить? Сумма небольшая, в пределах 600 рублей, но все-таки…

— Все расходы по содержанию лежат на собственнике, поэтому, если надо будет перепрограммировать, платить придется вам.

— Какие нормативные акты регулируют сферу ЖКХ?

— Основные это:

  1. Жилищный кодекс РФ.
  2.  Федеральный закон №261 ФЗ от 23.11.2009г. «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; Федеральный закон № 185 от 21.07.2007 г. «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который частично действует до 2018г.
  3. Постановления правительства: № 354 от 06.05.2011 года «О предоставлении коммунальных услуг населению»; № 491 от 13.08.2006 г. «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» № 290 от 03.04.2013 г. «О минимальном перечне работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»;
  4. По коммунальным платежам и тарифам – постановления федеральной и региональных служб по тарифам (РСТ). Их можно посмотреть на сайте службы.

Как мы сейчас будем платить за капитальный ремонт дома?

— Если раньше мы платили за капитальный ремонт порядка 1,5-2 рублей с квадратного метра, а остальные расходы субсидировались федеральным бюджетом и регламентировался этот порядок 185 ФЗ от 21.07.2007 г.«О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», то теперь все расходы по содержанию и капитальному ремонту ложатся на собственников. И законодатель предусматривает два способа накопления этих средств:

  1. Все средства аккумулируются на счетах регионального оператора. Но перед этим должна быть утверждена региональная программа, в которой и будут перечислены дома, подлежащие ремонту в очередном году, список конкретных работ по тому или иному дому.
  2. Сбор средств на отдельном счете ТСЖ или управляющей компании. Решение об этом могут принять собственники помещений в доме. Минус здесь в том, что если дом старый и квартир в нем не так много, то накопленных таким образом средств на его ремонт может просто не хватить.

— Мы живем на Ясной 33. К кому нам обратиться по поводу ОДН за электричество. У нас такие большие суммы, что просто сил нет. Обращались в Энергосбыт, нам там ответили, что платить придется. Аргументировали тем, что полдома не платит, и добросовестные плательщики должны платить за всех. Мы написали письмо в прокуратуру Сормовского района. В ответ нам прислали письмо с формулой, как исчисляется ОДН. Конечно, мы в ней сами не разобрались. Что делать?

— Если вам прокуратура предоставила формулу расчета, то вы можете обратиться к юристу, который вам разъяснит, как вам начисляется по представленной формуле ОДН. А второе письмо, которое следует написать – обращение в Роспотребнадзор (ул. Тургенева, 1). Они проверят законность начисления, сделают предписание вашей ресурсоснабжающей организации в случае, если начисления производятся неправильно, произвести перерасчет. И с этим предписанием уже можно обращаться в Сормовский районный суд.

— А кто должен взыскивать деньги с неплательщиков?

— Это дело ТСЖ или управляющей компании, если вы электричество оплачиваете через них. Если деньги напрямую идут в Энергосбыт – это их задача. Но оплачивать чужие счета вы не должны.

— У меня сын с ноября служит в армии. Имею ли я право на уменьшение платы за коммунальные услуги? Счетчики у нас не стоят.

— Ваш сын является временно отсутствующим. Нужно сведения об этом предоставить в управляющую компанию, предоставив подтверждение своих слов: например, справку из военкомата. После этого ваш сын будет временно снят с регистрационного учета. Если у вас счетчики не стоят, снизится оплата за газ, электричество, горячую и холодную воду. А вот отопление считается по площади помещения, оплата за него не изменится.

— У меня соседи часто выключают лампочку на лестничной клетке. Говорят, что экономят таким образом на ОДН. Но лампочка из-за этого часто перегорает. Так что экономия условная. А насколько влияет на ОДН горящая лампочка в коридоре?

— Траты на освещение в коридоре входят в графу ОДН. Но вряд ли вы много сэкономите, если будете ее выключать и ходить в темноте. Попробуйте убедить в этом соседей.

— У нас первый этаж. Но полы моют не чаще раза в неделю. Есть ли какие-то нормативы по уборке?

— Это должно быть прописано в договоре с управляющей компанией. Именно здесь определяется весь перечень работ, которые выполняет управляющая компания по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Если такого пункта в договоре нет, то существует приказ министерства ЖКХ Нижегородской области от 30.06.2006 N 16 «Об утверждении Методических рекомендаций по управлению многоквартирными домами, где прописано, как часто должна производиться влажная уборка помещений общего пользования.

Также можно обратиться к постановлению правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

 

Опубликовано в Жилищный вопрос

 

Можно ли признать управляющую организацию исполнителем коммунальных услуг в отсутствие заключенного с ресурсоснабжающей организацией договора о приобретении коммунального ресурса?

ОТВЕТ. Согласно п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 (далее - Правила), управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Таким образом, в силу п. 14 Правил предоставление управляющей организацией коммунальных услуг потребителям не осуществляется без заключения соответствующего договора с ресурсоснабжающей организацией. Подобное регулирование, в частности, направлено на обеспечение стабильности оказания коммунальных услуг при смене по решению общего собрания собственников помещений одной управляющей организации на другую.

Вместе с тем, если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом многоквартирного дома во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных письменных доказательств следует, что собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией в соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети. Поэтому в подобной ситуации управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг в соответствии с п. 14 Правил.

При наличии спора о том, какая из управляющих организаций осуществляет функции управления многоквартирным домом, вопрос о наличии договорных отношений с ресурсоснабжающей организацией и моменте их возникновения определяется судами исходя из конкретных обстоятельств дела.

Управление систематизации

законодательства и анализа

судебной практики

Верховного Суда

Российской Федерации

 

 

 

 

 

Опубликовано в ЖКХ
« Январь 2018 »
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31