Цифра недели

20

% мусора всей страны захоранивается сегодня именно в Подмосковье

 

Можно ли признать управляющую организацию исполнителем коммунальных услуг в отсутствие заключенного с ресурсоснабжающей организацией договора о приобретении коммунального ресурса?

ОТВЕТ. Согласно п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 (далее - Правила), управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Таким образом, в силу п. 14 Правил предоставление управляющей организацией коммунальных услуг потребителям не осуществляется без заключения соответствующего договора с ресурсоснабжающей организацией. Подобное регулирование, в частности, направлено на обеспечение стабильности оказания коммунальных услуг при смене по решению общего собрания собственников помещений одной управляющей организации на другую.

Вместе с тем, если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом многоквартирного дома во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных письменных доказательств следует, что собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией в соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети. Поэтому в подобной ситуации управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг в соответствии с п. 14 Правил.

При наличии спора о том, какая из управляющих организаций осуществляет функции управления многоквартирным домом, вопрос о наличии договорных отношений с ресурсоснабжающей организацией и моменте их возникновения определяется судами исходя из конкретных обстоятельств дела.

Управление систематизации

законодательства и анализа

судебной практики

Верховного Суда

Российской Федерации

 

 

 

 

 

Опубликовано в ЖКХ

 

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

 

от 23 сентября 2010 г. N 731

 

 

 

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ СТАНДАРТА РАСКРЫТИЯ ИНФОРМАЦИИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМИ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

 

На основании части 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

  1. Утвердить прилагаемый стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.
  1. Установить, что организации, осуществляющие на день вступления в силу настоящего Постановления деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании заключенных в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договоров управления многоквартирным домом, обязаны разместить (опубликовать) информацию в соответствии с утвержденным настоящим Постановлением стандартом в течение 2 месяцев со дня вступления в силу настоящего Постановления. 

Председатель Правительства Российской Федерации В.ПУТИН

Утвержден  Постановлением Правительства  Российской Федерации  от 23 сентября 2010 г. N 731 

СТАНДАРТ РАСКРЫТИЯ ИНФОРМАЦИИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМИ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

  1. Настоящий документ устанавливает требования к составу информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (далее соответственно - управляющие организации, информация), а также к порядку, способам и срокам ее раскрытия.
  2. Под управляющей организацией в настоящем документе понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора, заключенного в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - договор управления). Под раскрытием информации в настоящем документе понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.
  3. Управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:
    1. общая информация об управляющей организации;
    2. основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);
    3. сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
    4. порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
    5. сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
    6. сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
  4. Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством Российской Федерации судебном порядке.
  5. Управляющими организациями информация раскрывается путем:
    1. опубликования на официальном сайте управляющей организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (далее - сеть Интернет), или на официальном сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в сети Интернет, или на официальном сайте органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность, в сети Интернет;
    2. опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность (далее - официальные печатные издания);
    3. размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;
    4. предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.
  6. Информация размещается управляющей организацией на сайтах в сети Интернет, выбранных ею из числа сайтов, указанных в подпункте "а" пункта 5 настоящего документа. При этом информация должна быть доступна в течение 5 лет. Управляющая организация обязана сообщать по запросу потребителей - граждан и организаций, являющихся собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме (далее - потребитель), адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация. На территориях, где отсутствует доступ к сети Интернет, информация раскрывается путем ее опубликования в официальных печатных изданиях в полном объеме, а также путем предоставления информации на основании письменных запросов.
  7. Управляющая организация обязана размещать на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации и сообщать по запросу потребителей адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация, а также наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.
  8. В рамках общей информации об управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:
    1. фирменное наименование юридического лица, фамилия, имя и отчество руководителя управляющей организации или фамилия, имя и отчество индивидуального предпринимателя;
    2. реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя (основной государственный регистрационный номер, дата его присвоения и наименование органа, принявшего решение о регистрации);
    3. почтовый адрес, адрес фактического местонахождения органов управления управляющей организации, контактные телефоны, а также (при наличии) официальный сайт в сети Интернет и адрес электронной почты;
    4. режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы диспетчерских служб;
    5. перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них;
    6. перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления;
    7. сведения о членстве управляющей организации в саморегулируемой организации и (или) других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет.
  9. В рамках информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:
    1. годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему;
    2. сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов);
    3. сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов).
  10. В рамках информации о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) непосредственно управляющей организацией, раскрытию подлежат следующие сведения:
    1. услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, из числа услуг, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;
    2. услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией, в том числе: услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов; заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций); охрана подъезда; охрана коллективных автостоянок; учет собственников помещений в многоквартирном доме; иные услуги по управлению многоквартирным домом.
    3. В рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме раскрытию подлежат следующие сведения:
  11. проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными или иными специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные условия договора управления;
  12. сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать: план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана; сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год; сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год; сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов).
  13. В случае привлечения управляющей организации в предыдущем календарном году к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами раскрытию подлежат количество таких случаев, копии документов о применении мер административного воздействия, а также меры, принятые для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
  14. Информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации должна содержать:
  15. описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг);
  16. стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).
  17. В рамках информации о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы раскрытию подлежат следующие сведения:
  18. перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация закупает их у ресурсоснабжающих организаций;
  19. тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы. При этом управляющая организация указывает реквизиты нормативных правовых актов (дата, номер, наименование принявшего акт органа), которыми установлены такие тарифы (цены). Сведения о тарифах (ценах) приводятся по состоянию на день раскрытия информации и подлежат обновлению в сроки, указанные в пункте 16 настоящего документа;
  20. тарифы (цены) на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей.
  21. Информация, подлежащая раскрытию управляющей организацией путем размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации, должна быть доступна неограниченному кругу лиц в течение всего рабочего времени управляющей организации. Информационные стенды (стойки) должны располагаться в доступном для посетителей месте и оформляться таким образом, чтобы можно было свободно ознакомиться с размещенной на них информацией. Управляющие организации хранят копии материалов, размещаемых на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации (включая все обновления), в течение 5 лет.
  22. Изменения, внесенные в раскрытую информацию, подлежат опубликованию в тех же источниках, в которых первоначально была опубликована соответствующая информация, в следующие сроки:
  23. на официальном сайте в сети Интернет, указанном в подпункте "а" пункта 5 настоящего документа, - в течение 7 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений;
  24. в официальных печатных изданиях - в течение 30 дней со дня изменения соответствующих сведений;
  25. на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации - в течение 2 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
  26. Раскрытие информации может осуществляться на основании письменного запроса и запроса в электронном виде. В случае если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, управляющая организация вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.
  27. Информация на основании запроса в электронном виде предоставляется на адрес электронной почты потребителя в течение 2 рабочих дней со дня поступления запроса.
  28. Ответ на запрос в электронном виде должен содержать текст запроса потребителя, запрашиваемую информацию, фамилию, имя, отчество и должность сотрудника управляющей организации или индивидуального предпринимателя, направляющего информацию потребителю.
  29. Принятые в электронном виде запросы, а также полученные письменные запросы и копии ответов потребителям хранятся управляющей организацией соответственно на электронном и бумажном носителях не менее 5 лет.
  30. Предоставление информации по письменному запросу осуществляется в 20-дневный срок со дня его поступления посредством направления (в письменной форме) в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации.
  31. Письменный запрос, поступивший в адрес управляющей организации, подлежит регистрации в день его поступления с присвоением ему регистрационного номера и проставлением штампа соответствующей управляющей организации.
  32. В письменном запросе, подписанном потребителем, указываются управляющая организация, в адрес которой направляется запрос, фамилия, имя и отчество (наименование юридического лица) потребителя, почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, излагается суть заявления, а также указывается способ получения информации (посредством почтового отправления или выдачи лично потребителю).

 

 

Опубликовано в Документы

 

Управляющие организации нарушают установленный законом срок для рассмотрения обращений и запросов граждан.

В этой связи прокуратура разъясняет, что согласно ч. 10 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация раскрывает информацию о деятельности, связанной с управлением многоквартирным домом, в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731.

Согласно п. 21 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, управляющая организация обязана подготовить и направить ответ заявителю в 20-дневный срок со дня его поступления.

Некоторые управляющие организации направляют ответ заявителям в 30-дневный срок в соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», что неправильно, поскольку данный закон на указанные правоотношения не распространяется.

Таким образом, законом определен срок рассмотрения управляющей организацией обращений (запросов) собственников (нанимателей) жилого помещения в многоквартирном доме, который составляет 20 дней.

 

 

 

Опубликовано в ЖКХ

 

Переход поставщиков коммунальных ресурсов на прямые расчеты с населением в Свердловской области становится тенденцией. Предприятия, уставшие от недобросовестности управляющих компаний, перечисляющих собранные средства с задержками и неполностью, предпочитают отказаться от их посредничества. Данную меру в прошлом году начало применять одно из основообразующих коммунальных предприятий региона, а сейчас к такой схеме планируют перейти и другие организации. В Министерстве энергетики и ЖКХ признают данную тенденцию, однако отмечают, что сбор платежей — это сугубо договорные отношения поставщиков и управляющих компаний. Переход поставщиков коммунальных ресурсов на прямые расчеты с населением в Свердловской области первым начало практиковать ГУП «Облкоммунэнерго», которое в апреле 2013 года решило отказаться от посреднических услуг управляющих компаний в Артемовском. УК города накопили перед компанией долги в размере почти 500 млн руб. и не собирались за них расплачиваться, просто начиная процедуру банкротства старых организаций и создавая новые. Чтобы избежать коммунального коллапса в городе, было решено перейти на иную схему оплаты поставленных ресурсов. Примечательно, что данная тенденция получила распространение в Свердловской области, где задолженность населения и управляющих компаний перед поставщиками увеличивается из года в год. Данный процесс протекает на фоне растущей изношенности жилищно-коммунального комплекса и теоретически может обернуться катастрофой. Достаточно вспомнить Сухой Лог, жителям которого буквально на днях вернули воду в дома. Еще осенью на городском водоводе произошла авария, которая на несколько месяцев заставила горожан стоять в очереди к цистернам во дворе. Примечательно, что с переходом на прямые расчеты с населением процент собираемости средств, как правило, повышается. Так, в Новоуральском городском округе после изменения схемы платежей «Облкоммунэнерго» повысило процент собираемости средств с 32 до 77%. Один из поставщиков электроэнергии региона — ОАО «Свердловэнергосбыт» — также переходит на прямые расчеты с населением. Компания составила список из нескольких десятков управляющих компаний, деятельность которых вызывает массу вопросов. «При объеме собираемости платежей населения за электроэнергию на уровне 90-100% эти управляющие компании в адрес ОАО «Свердловэнергосбыт» перечисляют 20-40% от поступлений по статье «электроэнергия», чаще всего задерживают расчеты, нарушают условия договоров или не оплачивают свои обязательства вовсе. С такими посредниками ОАО «Свердловэнергосбыт» будет разрывать контракты и переходить на прямые взаимоотношения с собственниками жилья», — сообщает пресс-секретарь компании Ольга Воробьева. Данная тенденция также наблюдается в Краснотурьинске. ОАО «Богословский алюминиевый завод», поставляющее тепловую энергию и горячую воду в дома горожан, намерено отказаться от посреднических услуг жилищных управляющих компаний. При этом поставщик не намерен выставлять свои квитанции жителям, пока не убедит все стороны в своей правоте. В мэрии города отметили, что горожане могут платить поставщику напрямую, если примут такое решение. Пока же этому мешают действующие договоры собственников жилья с управляющими компаниями. Впрочем, зачастую управляющие компании сопротивляются изменению схемы расчетов. Так, в том же Артемовском ряд управляющих компаний, имеющих многомиллионные долги, пытается принудить «Облкоммунэнерго» к заключению договора на поставки тепловой энергии. По одному из подобных заявлений суд отказался удовлетворить требования истца — УК «Горизонт», еще один иск оставлен без рассмотрения, сообщала ранее представитель коммунального предприятия. В «Свердловскэнергосбыте» главной причиной неплатежей со стороны управляющих компаний считают неэффективный и недобросовестный менеджмент. «Часты примеры, когда после передачи управляющей компании расчетов с потребителями дебиторская задолженность увеличивается вдвое, вырастают и сроки неоплаты», — отмечают в организации. В министерстве энергетики и ЖКХ полагают, что оправданность перехода на прямые платежи населения стоит рассматривать отдельно в каждом конкретном случае. Как правило, в последние годы такая инициатива поддерживается там, где управляющие компании работают недобросовестно, хронически не рассчитываются с поставщиками ресурсов, пояснил замминистра энергетики и ЖКХ Свердловской области Андрей Кислицын. Однако на рынке все-таки должны быть цивилизованные методы работы через расчетные центры и операторов, добавляют в министерстве. Есть надежда, что с сентября 2014 года закон о лицензировании управляющих компаний все-таки поможет устранить недобросовестные организации, обслуживающие жилой фонд, отмечает Андрей Кислицын. Впрочем, граждане также накапливают значительные долги перед управляющими организациями и поставщиками услуг ЖКХ даже в Екатеринбурге. На начало 2014 года этот показатель составляет, по данным городских властей, более 2,9 млрд руб. «Такая ситуация чрезвычайно негативно сказывается на состоянии финансового баланса между поставщиками коммунальных услуг и управляющими компаниями или ТСЖ. Если потребитель в полном объеме не выполняет свои обязательства перед управляющей компанией, она не может своевременно платить поставщику ресурсов», — подчеркивают в администрации города. Примечательно, что значительную долю должников занимают собственники нескольких квартир, сдающие их в аренду. Таким образом, проблема неплатежей в жилищно-коммунальной сфере складывается из двух проблем, значимость которых трудно переоценить. Пока собираемость средств за оказанные услуги не повысится до приемлемого уровня, сфера ЖКХ так и будет оставаться одной из наиболее проблемных для Свердловской области. Андрей Пермяков

 

 

Опубликовано в ЖКХ

 

В связи с изменениями норм права в сфере жилищного законодательства, а также поступлением многочисленных обращений в городскую прокуратуру по факту невыполнения или ненадлежащего выполнения управляющими организациями своих обязанностей по обслуживанию и эксплуатации многоквартирных жилых домов прокуратура разъясняет следующее.

В июне 2011 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации, в том числе, в ст. 165, согласно ч. 1.1 которой  орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, в случае невыполнения управляющей организацией своих обязательств по договору управления, законом предусмотрена возможность изменения способа управления многоквартирным домом или смены управляющей организации без инициирования собственниками помещений в многоквартирном доме проведения общего собрания собственников помещений в порядке ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В случае невыполнения своих обязательств управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом собственникам помещений в таком доме обращаться в орган местного самоуправления в целях организации проверки деятельности управляющей организации по надлежащему обслуживанию и эксплуатации многоквартирного дома и решении в дальнейшем вопроса о смене управляющей организации или смены способа управления многоквартирным домом.

  

 

Опубликовано в ЖКХ

 

 

Многие дома, находящиеся под контролем управляющих организаций, обслуживаются мертвыми душами, компаниями «Рога и Копыта», при этом услуг оказывается на порядок меньше, чем значится на отчетных бумагах руководителей управляющих организаций. Оплата несуществующим сотрудникам несуществующих работ и услуг, как и полагается, производится за счет собственников жилья.

Этапы проверки деятельности управляющей компании:

Шаг  первый

Произведите проверку правильности тарифов, указанных в квитанции на квартплату. Управляющая компания (УК) по вашему запросу обязана выдать на руки документ, подтверждающий их размер и перечень обязательных платежей. Контроль за обоснованностью тарифов - также обязанность УК, поэтому на все возникающие вопросы относительно расчетов и применения выставленных сумм на оплату ЖКХ вам должны дать внятный и развернутый ответ.

Безусловно, на практике все намного сложнее, чем это прописано в Жилищном кодексе, но за свои права следует бороться всеми доступными способами. Так, по статистике судебных разбирательств, за последние два года в российских судах только по предмету определения правильности выставляемых тарифов было рассмотрено более полутора тысяч споров, а общее количество исков против управляющих компаний выдвинуто более 20 тыс. Эта цифра свидетельствует о том, что собственники готовы всерьез отстаивать свои интересы, в том числе и в судах, что является крайней мерой защиты своих жилищных прав.

Шаг второй

Требуйте предоставления отчета от управляющей компании о проделанной работе. В запросе о предоставлении отчета укажите период деятельности УК: месяц, квартал, или год. Также по запросу могут быть предоставлены предложения по затратам на очередной год вместе со сметой расходов. Если ознакомиться с отчетом до проведения общего собрания собственников дома, то появится возможность вынести на обсуждение возникшие вопросы непосредственно на собрании. Формы предоставления отчета могут быть различными - от выдачи каждому жильцу копии отчета на руки, до размещения на доске объявлений в подъезде или на интернет сайтах. Порядок предоставления отчета собственникам следует прописать в договоре управления. В нем должны содержаться вопросы технического обслуживания и санитарного содержания общего имущества, благоустройства помещений и придомовой территории, ремонта инженерного оборудования и иного имущества, расхода средств.

Размещение отчетов сотрудниками управляющих компаний непосредственно через интернет-ресурсы, на специально созданных сайтах за последние два года стало очень популярным. Это привело к тому, что количество сайтов, где жители могут получать информацию от обслуживающих организаций, общаться с их руководителями и между собой, даже в режиме реального времени, возросло почти в пятьдесят раз.

Шаг третий

В обоснование информации, содержащейся в отчете, требуйте предоставления смет, а также документов, подтверждающих выполнение тех или иных работ по дому, найма сотрудников, поступления доходов и осуществления расходов. Такими документами могут быть акты выполненных работ, платежные поручения и т.д. Только за последний год в России рассмотрено более 12 000 судебных дел о признании не законными требований управляющих компаний по оплате расходов за якобы предоставляемые услуги. Более половины из них завершились в пользу собственников дома.

Шаг  четвертый

Проведите анализ имеющейся информации. Лучше всего из числа жильцов организовать инициативную группу, которая включала бы лиц, знающих толк в бухгалтерии и юриспруденции. Если такой возможности нет, вы можете обратиться в любую специализированную организацию, которая за определенную плату проведет необходимый анализ. Если проверка будет осуществляться самими жильцами, постарайтесь вспомнить, когда и какие именно работы проводились в доме. Если, например, на ремонт крыши, согласно документам, были потрачены крупные суммы, но вопрос залива во время дождя до сих пор актуален, возможно, такие работы в действительности не проводились, либо проводились в гораздо меньшем объеме, а ваши деньги элементарно осели в чужом кармане. Сопоставьте все имеющиеся данные - видел ли кто-нибудь работников, которым по документам выплачивается зарплата, соответствует ли заявленное количество воды, расходуемое домом, с его оплатой и т.д. Только за последний год и только в Москве инициативные группы отстояли в  судах интересы собственников домов  почти в 20 случаях.

Шаг пятый

Если в итоге проверки вы обнаружили, что расчет тарифов произведен неверно, либо какие-то из них включены необоснованно, либо УК осуществляла иные незаконные действия, обратиться с жалобой вы можете в Государственную Жилищную Инспекцию (за последние три года с ее участием было рассмотрено более 11 000 судебных дел) и в Роспотребнадзор (с его участием было рассмотрено почти 5 000 дел в отношении управляющих компаний). Данные органы государственной власти обязаны проверить деятельность управляющей компании и в случае обнаружения нарушений применить санкции. Жалоба также может быть предъявлена в суд или прокуратуру. Только по Москве за 2011 и 2012 годы органы прокуратуры обращались в суды за защитой прав собственников дома от недобросовестных действий управляющих компаний более чем в 100 случаях.

Эксперт отмечают, что реальная возможность проверить «порядочность» управляющей компании в настоящее время существует. Но тут  многое зависит от инициативности и сплоченности самих жильцов. В большинстве случаев разумнее потратить некоторое время на выяснение возникших вопросов в управляющей компании, чем постоянно переплачивать ей за не предоставляемые ею услуги.

 

 

Опубликовано в Жилищный вопрос

 

Процесс лицензирования управляющих компаний завершился в своей активной фазе. По идее, в ходе него отсеялись организации, допускавшие злоупотребления или оказывавшие некачественные услуги. Но, естественно, о полном финансовом и моральном оздоровлении рынка управления МКД, остается только мечтать. Однако есть возможность самостоятельно ограничить возможности УК для злоупотреблений. Для этого нужно контролировать их деятельность.

Запрос тарифов

Самым распространённым способом обманывать жителей домов, находящихся в ведении управляющей организации, является махинация с тарифами и обязательными платежами. Для того чтобы выяснить, не переплачиваете ли вы по квитанции, приходящей вам каждый месяц, нужно запросить в УК перечень и размер тарифов. Отказать вам в предоставлении такой информации не могут.

Если с получением важных данных все же возникли проблемы, необходимо оформить официальный письменный запрос, зарегистрировать его у секретаря УК с проставлением входящего номера. Игнорирование такого запроса для управляющей компании чревато крупными неприятностями.

После того, как вы получили перечень и размеры обязательных платежей, нужно взять свою квитанцию и калькулятор и проверить, не «ошиблись» ли в УК. Структура платежей указана в ст.154 ЖК РФ. Если ошибка обнаружится, следует скооперироваться с соседями и выяснить, нет ли и у них таких же «ошибок». Как правило, от злоупотреблений управляющей компании страдают не отдельные жильцы, а весь дом. Типичный случай – в УК «забыли», что в доме стоит общедомовой прибор учета теплоэнергии и начисляют плату по нормативам так, как будто его нет. Следует знать, что в России далеко не редки случаи, когда жильцы дома, обнаружившие ошибки в начислении сумм платежей, добивались возврата денег. Зачастую эти суммы превышают сотни тысяч рублей.

Отчет

При составлении договора с УК нужно обязательно указывать периодичность и требования к содержанию отчета о проделанной работе. Там должны указываться такие моменты как услуги по благоустройству территории, обслуживанию общедомового имущества, ремонту и стоимость этих услуг. Также там должны быть сведения об объеме и стоимости закупаемых коммунальных услуг у ресурсоснабжающих организаций.

И главное – финансовая деятельность. Бухгалтерская отчетность, сведения о доходах и расходах – обязательные статьи отчета любой УК. Опять же, изучите этот отчет, если возникнут вопросы, не лишним было бы привлечь к его обсуждению соседей с экономическим образованием или даже вынести на домовое собрание. Также требуйте акты выполненных работ, приложение к отчету, платежные поручения. В этих документах могут содержаться интересные нюансы, которых вдруг может не оказаться в красиво составленном отчете. Также вы можете потребовать смету расходов на будущий год.

Получив отчет, нужно его взять и сверить то, что там написано с тем, что есть на самом деле. Например, в отчете может быть указано, что были заменены окна на лестничной клетке, на что была потрачена энная сумма денег. А по факту никто эти окна не менял и рабочих никто из соседей не видел. Проверить нужно все, вплоть до расхода воды на влажную уборку. За не предоставленные услуги УК тоже может понести финансовую ответственность.

Госжилинспекция

Если вы только сейчас осознали, что в договоре с УК у вас не прописана периодичность предоставления отчета, не беда. Согласно п.11 ст.162 Жилищного кодекса, УК должна предоставлять собственникам годовой отчет о своей деятельности  в течение первого квартала следующего года. Если вы не планировали проверять финансовую деятельность своей управляющей компании, отчет - хороший повод это сделать. И в том случае, если вы или ваши инициативные соседи с юридическим или экономическим образованием нашли несоответствия, ошибки в тарифах, то следует обратиться с жалобой в Государственную Жилищную Инспекцию. Также перспективным будет обращение в Роспотребнадзор. Кроме того, есть прокуратура и, в конце концов, суд. Прокуратура регулярно возбуждает дела против директоров управляющих компаний, решивших потратить собранные с жильцов деньги на оплату коммунальных услуг на свои нужды. Эти дела возникают, в том числе, и благодаря внимательности жителей. Помните, что после лицензирования управляющих компаний достаточно двух жалоб от жителей, чтобы отстранить УК от управления домом. Так что дело только за инициативностью самих собственников. Но важно и не перегнуть палку. Право на ошибку имеют все, в том числе и управляющие компании. Если эти ошибки не носят системного или преднамеренного характера, то лучше не рисковать со сменой УК. Новая может оказаться ничуть не лучше. 

 

 

Опубликовано в ЖКХ

Переход поставщиков коммунальных ресурсов на прямые расчеты с населением в Свердловской области становится тенденцией. Предприятия, уставшие от недобросовестности управляющих компаний, перечисляющих собранные средства с задержками и неполностью, предпочитают отказаться от их посредничества. Данную меру в прошлом году начало применять одно из основообразующих коммунальных предприятий региона, а сейчас к такой схеме планируют перейти и другие организации. В Министерстве энергетики и ЖКХ признают данную тенденцию, однако отмечают, что сбор платежей — это сугубо договорные отношения поставщиков и управляющих компаний. Переход поставщиков коммунальных ресурсов на прямые расчеты с населением в Свердловской области первым начало практиковать ГУП «Облкоммунэнерго», которое в апреле 2013 года решило отказаться от посреднических услуг управляющих компаний в Артемовском. УК города накопили перед компанией долги в размере почти 500 млн руб. и не собирались за них расплачиваться, просто начиная процедуру банкротства старых организаций и создавая новые. Чтобы избежать коммунального коллапса в городе, было решено перейти на иную схему оплаты поставленных ресурсов. Примечательно, что данная тенденция получила распространение в Свердловской области, где задолженность населения и управляющих компаний перед поставщиками увеличивается из года в год. Данный процесс протекает на фоне растущей изношенности жилищно-коммунального комплекса и теоретически может обернуться катастрофой. Достаточно вспомнить Сухой Лог, жителям которого буквально на днях вернули воду в дома. Еще осенью на городском водоводе произошла авария, которая на несколько месяцев заставила горожан стоять в очереди к цистернам во дворе. Примечательно, что с переходом на прямые расчеты с населением процент собираемости средств, как правило, повышается. Так, в Новоуральском городском округе после изменения схемы платежей «Облкоммунэнерго» повысило процент собираемости средств с 32 до 77%. Один из поставщиков электроэнергии региона — ОАО «Свердловэнергосбыт» — также переходит на прямые расчеты с населением. Компания составила список из нескольких десятков управляющих компаний, деятельность которых вызывает массу вопросов. «При объеме собираемости платежей населения за электроэнергию на уровне 90-100% эти управляющие компании в адрес ОАО «Свердловэнергосбыт» перечисляют 20-40% от поступлений по статье «электроэнергия», чаще всего задерживают расчеты, нарушают условия договоров или не оплачивают свои обязательства вовсе. С такими посредниками ОАО «Свердловэнергосбыт» будет разрывать контракты и переходить на прямые взаимоотношения с собственниками жилья», — сообщает пресс-секретарь компании Ольга Воробьева. Данная тенденция также наблюдается в Краснотурьинске. ОАО «Богословский алюминиевый завод», поставляющее тепловую энергию и горячую воду в дома горожан, намерено отказаться от посреднических услуг жилищных управляющих компаний. При этом поставщик не намерен выставлять свои квитанции жителям, пока не убедит все стороны в своей правоте. В мэрии города отметили, что горожане могут платить поставщику напрямую, если примут такое решение. Пока же этому мешают действующие договоры собственников жилья с управляющими компаниями. Впрочем, зачастую управляющие компании сопротивляются изменению схемы расчетов. Так, в том же Артемовском ряд управляющих компаний, имеющих многомиллионные долги, пытается принудить «Облкоммунэнерго» к заключению договора на поставки тепловой энергии. По одному из подобных заявлений суд отказался удовлетворить требования истца — УК «Горизонт», еще один иск оставлен без рассмотрения, сообщала ранее представитель коммунального предприятия. В «Свердловскэнергосбыте» главной причиной неплатежей со стороны управляющих компаний считают неэффективный и недобросовестный менеджмент. «Часты примеры, когда после передачи управляющей компании расчетов с потребителями дебиторская задолженность увеличивается вдвое, вырастают и сроки неоплаты», — отмечают в организации. В министерстве энергетики и ЖКХ полагают, что оправданность перехода на прямые платежи населения стоит рассматривать отдельно в каждом конкретном случае. Как правило, в последние годы такая инициатива поддерживается там, где управляющие компании работают недобросовестно, хронически не рассчитываются с поставщиками ресурсов, пояснил замминистра энергетики и ЖКХ Свердловской области Андрей Кислицын. Однако на рынке все-таки должны быть цивилизованные методы работы через расчетные центры и операторов, добавляют в министерстве. Есть надежда, что с сентября 2014 года закон о лицензировании управляющих компаний все-таки поможет устранить недобросовестные организации, обслуживающие жилой фонд, отмечает Андрей Кислицын. Впрочем, граждане также накапливают значительные долги перед управляющими организациями и поставщиками услуг ЖКХ даже в Екатеринбурге. На начало 2014 года этот показатель составляет, по данным городских властей, более 2,9 млрд руб. «Такая ситуация чрезвычайно негативно сказывается на состоянии финансового баланса между поставщиками коммунальных услуг и управляющими компаниями или ТСЖ. Если потребитель в полном объеме не выполняет свои обязательства перед управляющей компанией, она не может своевременно платить поставщику ресурсов», — подчеркивают в администрации города. Примечательно, что значительную долю должников занимают собственники нескольких квартир, сдающие их в аренду. Таким образом, проблема неплатежей в жилищно-коммунальной сфере складывается из двух проблем, значимость которых трудно переоценить. Пока собираемость средств за оказанные услуги не повысится до приемлемого уровня, сфера ЖКХ так и будет оставаться одной из наиболее проблемных для Свердловской области.

Андрей Пермяков

 

 

Опубликовано в ЖКХ

С 1 июля т.г. в Воскресенском районе (и еще в 12 районах Московской области) начнут действовать предельные (максимальные) индексы  повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги - 12,8%.

Мы круче Барвихи!

Там повысят коммунальные платежи только на 10,5%, в Раменском районе  на 9,5 %. Для Воскресенского района решающим фактором стала инвестиционная программа, утвержденная Министерством ЖКХ Московской области.

В Московской области запущен масштабный проект по модернизации системы теплоснабжения. К 2014 году было запущено 60 современных котельных станций, которые обеспечат более полумиллиона жителей Подмосковья теплом и горячей водой, в 2014 году планировалось построить еще 110 новых котельных.

Наш район тоже коснется прогресс.

Так, ЗАО «Воскресенские тепловые сети» планируют построить три котельных: в мкрн. Лопатинский, Фетровой фабрике и Чемодурово. 

7 котельных : в Ачкасово, Виноградово, Губино, Невское,  Щербово и две в Золотово будут переведены с мазута на газ, что в дальнейшем даст существенную экономию и снижение тарифа на тепло.

- Почему опять население должно «скинуться» на эти котельные, - попросила я прокомментировать ситуацию начальника управления ЖКХ Марахова И.В.

- А  в бюджете денег нет, - открыл он секрет полишинеля,  - вот население и оплатит  повышенным размером оплаты.

Кстати, не в первый раз мы впереди планеты всей. Так, в городском поселении  Воскресенск размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения (жилые дома со всеми удобствами с лифтом и мусоропроводом) с 01.07.2013 года составлял 43,36 рублей за кв.м. в месяц (Решение Совета депутатов г.п. Воскресенск от 07.06.2013 г.  № 481/69), что выше на 47,1%  чем, например,  по городскому поселению Щелково! И кто-нибудь видел это содержание и этот текущий ремонт своего дома!?

- Опять залезли в тощий карман к населению! Граждане скинутся и построят котельные и пр., а кому все это будет принадлежать? Муниципальной власти, т.е. нам воскресенцам?- поинтересовалась я.

-Нет,  ЗАО « Воскресенские тепловые  сети»!

Вот так раз! Кипя праведным гневом: опять население дурят, а частная компания богатеет, я направилась в ЗАО «ВТС» за комментарием к Плетневу А.П., генеральному директору общества.

-ЗАО «ВТС» обслуживает в Воскресенском муниципальном районе 34 котельных, некоторые из них до сих пор работают на мазуте, дизельном топливе и на угле! - обрисовал ситуацию Анатолий Павлович. - Поэтому в городе тариф на тепло составляет 1600 рублей, а на селе 4500 рублей. Ну и какая бабушка сможет оплатить это тепло? Если в среднем квартплата составляет 5-6 тыс. рублей, то для них она должна быть порядка 12-15 тысяч в месяц. Поэтому строительство новых котельных и перевод на газ морально устаревших остро необходимо, т.к. тариф сразу уменьшится. Это выгодно всем.

Различие в тарифах на тепловую энергию для разных теплоснабжающих организаций зависит от того, какие расходы несет организация на производство и реализацию тепловой энергии. Затраты поставщика услуг определяются целым рядом факторов, например, степень изношенности сетей и оборудования, уровень энергоемкости оборудования, вид используемого поставщиком услуг топлива, а также особенностями технологического процесса производства и транспортировки тепловой энергии каждой теплоснабжающей организации.

Строительство новой котельной в Чемодурово обойдется в 56 млн. рублей, в мкрн. Фетровая фабрика примерно 76 млн. рублей. С кого брать эти деньги?

Нам из тарифа причитается 4,5%. Раньше на ремонт 34 котельных нам выделяли 15 млн. рублей, а  сегодня только 9, (а они 66-68 годов постройки). На сегодняшний день ситуация такая.  Мы за год вырабатываем продукции на 900 млн. рублей. УК ДомСервис нам должна 512 млн. рублей – это половина нашего дохода!

УК Инстрой ХХI Век – 22 млн. рублей, УК Аквилон – 23 млн. рублей, ТСЖ «Центр» - 1млн.300 тысяч рублей, ТСЖ 24 – 2,5 млн. рублей, УК Князев – 800 тысяч рублей.

Итого 600 млн. рублей долгов! Как может в таких условиях ЗАО существовать! Вот счет принесли за  газ на сумму 798 тысяч рублей и 200 - проценты. В структуре наших потребителей население составляет 78%, 14% - бюджетные организации и 8% - юридические лица, которые особой погоды не делают.

- Анатолий Павлович, как вы боритесь с управляющими компаниями?

- Вот с УК ДомСервис мы судились 14 месяцев, суд выиграли, но деньги так и не появились – как не платили, так и не платят. 8 судов уже прошли с УК Аквилон. Отключить им поставку тепла мы не можем по закону, вот они и злоупотребляют.

-Что нужно сделать, чтобы реально снизить тарифы для населения?

- Серьезно повлияет на снижение тарифа установка общедомовых приборов учета тепла, горячая вода становиться намного дешевле.

- Наш район перешел на Единый платежный документ для внесения платы  населением за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг. ЕПД предложен всем ресурсоснабжающим организациям и управляющим компаниям для использования в расчетах с гражданами и призван решить проблему непрозрачности коммунальных платежей. В этом документе под № 77 значится поставщик услуг ЗАО ВТС, есть штрих код. Так в чем же проблема?  Где деньги, Зин?

 - Если бы жители платили по штрих кодам поставщиков услуг, то деньги сразу бы поступали к нам напрямую, а не терялись в пути, не зависали на расчетных счетах, как сейчас. Утром жители заплатили – вечером деньги у нас.

Так, собственно и задумывалось с 1 января 2015 года. Казалось бы – вот выход. Но МосОблЕИРЦ идет своим путем. Население оплатило в МосОблЕИРЦ платежи, а нам за три дня не поступило ни  копейки!

- Так котельные то будут построены? Положение то у вашей компании аховое?

- Будут. Две мы обязаны построить.

 

Ольга Симилейская

 

Опубликовано в ЖКХ
Страница 4 из 4
« Август 2018 »
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31