Цифра недели

421

миллион рублей был выделен для строительства 9 котельных на территории Воскресенского муниципального района АО «Воскресенские тепловые сети» - из них построено только две, а функционирует одна. 


 

Материалы отфильтрованы по дате: Воскресенье, 08 марта 2020

Купив жильё в многоквартирном доме, хозяин становится правообладателем данной недвижимости.

Однако территория, прилегающая к данной постройке, не является его единоличной собственностью.

О том, что такое придомовой участок и для чего он нужен, как он рассчитывается, кому принадлежит и можно ли оформить его во владение, рассказывается в данной статье.

Законодательное регулирование вопроса

Главные нормативные акты, регулирующие данную процедуру:

 Пункты СНиП. В нём установлены нормативы для данной зоны. Они касаются расположения на них объектов, вплоть до расстояния между одним и другим.

Статьи ЖК (36 и др.) установили, какие именно объекты могут быть отнесены к придомовым участкам. Главное условие – они должны обеспечивать комфорт жильцам многоэтажного дома.

Положения ГК и ЗК, касающиеся прав собственности на недвижимое имущество.

7 статья КоАП, касающаяся нарушения обязательств по поддержанию надлежащего состояния придомовой территории. Так, нарушители могут получить штраф (вычисляется на основании площади) или быть привлечены к административной ответственности.

Придомовой участок жильцам многоэтажного дома чаще всего передаётся бесплатно, но в дальнейшем с него нужно будет уплачивать налоги. Сумма выплаты рассчитывается на каждого человека, проживающего в данном здании, с учётом всех квартир, благодаря чему он является пропорциональным. Затраты на его содержание и эксплуатацию вкладываются в общую стоимость оплаты за дом.

К тому же ЖК постановил, что обязанность по поддержанию чистоты и нормального состояния данной земли ложится на всех жильцов, так как этот участок – их совместная собственность.

Заниматься данными работами будет: Управляющая фирма, с которой жильцы заключают договор или ТСЖ, функционирующая за счёт всех владельцев квартир. При этом жильцы получают как права, так и обязательства в момент, когда приобретают недвижимость в данном доме, а лишаются их уже после продажи или передачи жилого помещения. Никакие дополнительные документы для этого не требуются. Продать конкретную землю, которой владеет собственник (вычислив его на основе квадратуры жилья), не получится – передача прав с выделением участка невозможна.  

Собственники должны самостоятельно принимать меры по контролю над качеством и сроками проведения работ. Им необходимо проявлять инициативу и требовать исполнения обязательств, взятых на себя компанией согласно договору.

Определение площади

Придомовой участок – это территория, окружающая жилой дом.

Она зафиксирована за данным зданием в правоустанавливающей (землеустроительной, учётной и градостроительной) документации. На нём могут располагаться любые здания и сооружения (нежилые), необходимые для комфортного использования и проживания в многоэтажном доме.

Вычисление размера участка, прикреплённого к многоквартирному дому, проводится в индивидуальном порядке. Его площадь высчитывается с учётом норм, закреплённых в градостроительном, земельном и жилищном законодательстве. В среднем она составляет 3 – 6 метров.

Базируясь на нормах СНиП рассчитывается придомовая территория. В расчёт также берут:

  • Наличие дорог, окружающих здание, которые находятся в общем пользовании.
  • Количество этажей в жилом объекте.
  • Плотность застройки в районе.                

Формула для расчёта выглядит следующим образом:

Придомовая территория= Общая площадь зданий*удельный показатель земельного участка на 1 кв.м. жилплощади (с учётом числа этажей, даты возведения дома и пр).

При этом эта формула может быть дополнена и другими показателями. Закон допускает ломанные линии в плане данной территории, если некоторые участки в силу некоторых нюансов не могут быть рассчитаны в обычном порядке.

Закон установил ряд ограничений по использованию этой зоны:

  • Жильцы должны следить за порядком в доме. Этим могут заниматься сами собственники, ТСЖ или управляющая фирма. Муниципальные учреждения обязаны заниматься заменой приспособлений и оборудования при их износе, повреждениях и поломках. Городские службы не должны за счёт горбюджета следить за придомовой зоной.
  • Работы, не касающиеся придомовой территории, проводить на данном участке запрещено (например, мыть машину и т.п.).
  • Допускается использование забора с высотой до 60 см. Установка ограждений больше данной нормы проводится только с согласия муниципальных служб.
  • На стоянке не должны находиться машины с не заглушенным двигателем. Это касается не только автомобилей, принадлежащих жильцам, но и других транспортных средств (такси и пр.).
  • Парковка разрешается только на специально отведённых местах. Ставить машины в зонах с растительностью без наличия специального разрешения запрещено (но вот расширить парковку за счёт зелёной зоны можно, на что также нужно одобрение властей).
  • Установка контейнеров для хранения мусора производится только на специальной выделенной площадке.

Всё это также учитывается при определении реального размера участка, прикреплённого к дому.

Где и как узнать границы

Зона возле многоквартирного жилого здания, как правило, является общей собственностью всех жильцов, но она не ограничивается подъездом, подвалом и чердаком. Собственники могут распоряжаться участками, прикреплёнными к их дому, по своему усмотрению. Разрешено засаживать деревья, газоны, цветники, увеличить размер самого здания за счёт данной территории и проводить другие действия.

Данные участки должны быть отражены в кадастровом плане объекта. При необходимости можно запросить этот и другие документы, касающиеся придомовой территории, в управляющей компании, обслуживающей жильцов.

Процедура межевания

Итак, придомовая территория является собственностью тех, кто проживает в многоквартирном доме. Поэтому прилегающим к нему участком со всеми объектами, расположенными на нём (лавочки, площадки, беседки и т.п.), изначально должны пользоваться только жители дома. На деле же этой территорией пользуется любой.

Чтобы избежать этого, жильцы должны выделить эту территорию. Заказать такую процедуру можно в кадастровых компаниях или управдоме. Для этого потребуется провести собрание жильцов, на котором будет принято соответствующее решение. После готовятся протокол собрания, на основе которого с управляющей компанией будет заключён договор об обслуживании (нужно больше 50% голосов). Её специалисты могут заняться проведением процедуры межевания объекта.

Его квадратура, границы и иные характеристики должны быть отражены в правоустанавливающей документации. Основываясь на данный параметрах, управляющая компания, предоставляющая ЖКУ в конкретном доме, рассчитывает расходы на коммунальные услуги – проведение электроэнергии, вывоз мусора и поддержание чистоты в целом и пр.

Если документы на данный участок отсутствуют, и права на него не были оформлены в госорганах, то издержки по его содержанию ложатся на муниципалитет.

Его площадь вычисляется с учётом:

  • Числа этажей здания.
  • Количества лифтов и общедоступных дорог.
  • Требования по благоустройству определяются нормами конкретного населённого пункта. Общие положения, действующие по всей стране, установлены на основе санитарных норм.

Минимальные обязанности таковы:

Производить работы по возведению сооружений и мест отдыха для детей и взрослых. Сюда же относится ремонт таких объектов.

Заниматься озеленением участка и обработкой посаженных растений, клумб, газона, деревьев и пр. Жильцы вправе самостоятельно садить желаемую растительность (запрещаются только ядовитые виды), подкармливать, стричь, пропалывать и совершать другие действия по поддержанию зелени в надлежащем виде.

Выделять места для бытового мусора, следить за их чистотой и своевременным вывозом.

Уборка – подметать тротуары в тёплое время года и очищать от снега во время зимы.

Возводить ограду всей зоны или её части, а также ремонтировать её. Делается это с учётом интересов и прав жильцов, проживающий в соседних домах.

Обустраивать парковки, где будет стоять транспорт. 

Правила установки ограждений

Законность

Прежде всего, возведение и использование заборов нужно согласовывать с администрацией.

Такие участки могут быть загорожены, переданы в аренду или использованы в коммерческих целях. Ограждения могут быть установлены вокруг конкретной территории или объекта.

Порядок возведения

Для начала должно быть проведено собрание жильцов, на котором будет вынесено решение о необходимости установки забора.

В местную администрацию пишется заявление с просьбой дать разрешение на возведение забора определённой высоты и размера. Нужно будет предоставить план будущего объекта, который должен быть согласован с госорганами. Если нарушений не будет выявлено, даётся разрешение на установку.

Куда жаловаться в случае незаконной установки

Если забор был установлен без согласия жильцов дома, заявление может быть подано в администрацию, прокуратуру, Росреестр и другие органы.

Судебная практика

Чаще всего спорные ситуации между собственниками жилья, ТСЖ и управляющими компаниями возникают из-за площади данной территории. Эта зона в домах, построенных ещё при СССР, позже была бесплатно приватизирована всеми жильцами. В нынешних новостройках размер участка определяется застройщиком ещё на этапе подготовки плана строительства, что закреплено положениями СНиП о градостроительстве.

Это приводит к тому, что приходится выяснять в суде, какие объекты действительно могут быть здесь расположены, кто является их собственником и, следовательно, кто должен за ними следить.

Наказание за самовольное увеличение площади

Площадь измеренного участка, прикреплённого к дому, регистрируется в учётных органах.

На основании результатов межевания придомовой территории выдаётся выписка из ЕГРН и план объекта.

Если указанные границы были нарушены, это может привести к административному или уголовному наказанию – штрафу или другой мере, определяемой в зависимости от самого состава нарушения (были нарушены границы, в госорганы были переданы неверные сведения и т.п.).

Источник: Terra Fag.ru

 

 

 

 

Опубликовано в ЖКХ
Воскресенье, 08 марта 2020 18:11

Членом СНТ можно считать...кого?

При кажущейся простоте и однозначном понимании вопроса членства всеми гражданами: членами СНТ и не членами, ведущими садоводческую деятельность на своём участке без участия в товариществе, это понятие в садоводческом некоммерческом товариществе требует более глубокого разбора. "А чего там мудрить? Всё просто. Есть членская книжка, уплачены членские взносы - значит член СНТ, а нет - не член", - так заявляет большинство садоводов. А ведь они не правы. Мало того, есть прямая непосредственная связь между членством в СНТ граждан и общим собранием. На этой странице нам придётся разобрать некоторые заблуждения, связанные с членством в товариществе. Чтобы определить общее направление и построение темы, выработаем вопросы, на к-е ответим ниже:

Член СНТ продал участок другому лицу. Этот новый собственник - член СНТ или нет? Продавший участок член или нет? Член СНТ умер. Он член СНТ или нет? Наследник вступил в права наследства и оформил право собственности на себя. Он стал членом СНТ? У садовода есть членская книжка, которую он получил в правлении. Он платит все взносы. Он член СНТ или нет? Член СНТ подарил свой земельный участок сыну. Сын стал членом СНТ? А подаривший участок член или нет?

Если вы, имея участок на праве собственности в границах садоводства, никогда не задумывались об ответах, то ошибки вполне могут быть в вашем понимании членства. "И чёрт с ним, с этим членством", - так думают граждане. Главное, чтобы сам человек понимал, член он или нет. А между тем вопрос о членстве в СНТ стоит очень остро. Связано это, как можно догадаться, с общим собранием, его кворумом, и вытекающими отсюда правомочиями для принятия каких-либо решений. Если правление в товариществе работает над проблемой и постоянно содержит в своих реестрах членов и не членов актуальную информацию, то проблем с правомочием общих собраний никогда не будет возникать, как не будет и судебных процессов по признанию решений незаконными по основаниям отсутствия кворума. Давайте разбираться.

Итак, начнём с законодательства. Новый Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства, огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" № 217-ФЗ от 29 июля 2017 г. напрямую не отвечает на заданные выше в предисловии к странице вопросы. Смотрим то, что написано в одной из статей закона:

Статья 12 "Основания и порядок принятия в члены товарищества":

  1.  Членами товарищества могут являться исключительно физические лица. 2.  ... ...

Содержание статьи 12 закона включает в себя ещё 12 частей, а всего 13 частей. В них подробно расписаны условия и порядок приёма в члены СНТ, документы, к-е должен предоставить кандидат, действия правления, собрания и пр. процедуры. В том числе, предусмотрена обязательная процедура рассмотрения заявления о приёме в члены товарищества на общем собрании. Полное содержание статьи закона вместе с поясняющими комментариями можно увидеть по ссылке выше.

Вот так просто и понятно определено, кто может быть членом СНТ. Мало? А больше и не нужно. Старый закон принимался в период, когда новая Россия ещё только разрабатывала нормативные правовые акты. И в него были заложены многие нормы, к-е перекликались с другими законами. При этом часто возникали противоречия. Из-за них до вступления в силу нового 217-фз садоводы были не совсем садоводами, а СНТ вели деятельность, к-я не была предусмотрена действующим законодательством. К членству в СНТ это имеет косвенное отношение. Но разбирать подробно прошлое нет никакого смысла. Потому вернёмся к новому закону, к-й в следующей своей норме фактически повторил старую истину:

Статья 17 "Компетенция общего собрания членов товарищества", ФЗ-217 от 29.07.17 г.

  1. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся:
  2.  приём граждан в члены товарищества, исключение граждан из числа членов товарищества, определение порядка рассмотрения заявлений граждан о приёме в члены товарищества;

Если прочитать ещё раз слова, подчёркнутые специально, то уже должно сформироваться правильное понимание вопроса о членстве в СНТ. Единственным исключением из правила о приёме граждан в члены СНТ через рассмотрение заявления на общем собрании является получение членства в товариществе учредителями. Вот что говорит об этом случае закон:

Статья 12 "Порядок принятия решения об учреждении товарищества":

  1.  Со дня государственной регистрации товарищества граждане, принявшие решение об учреждении товарищества (учредители), являются его членами.

Важно то, что решение об учреждении СНТ должно быть принято единогласно на общем собрании учредителей (ст. 10 "Порядок принятия решения об учреждении товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г.) Все учредители подписывают протокол. На регистрацию вновь созданного юрлица уполномоченный собранием председатель или другой человек, подаёт документы в ФНС с приложением копий паспортов всех учредителей и заполнением специальной формы Р11001 с персональными данными учредителей.

Дальше будем разбираться по двум направлениям, которые должны и обязаны постоянно, чётко и педантично отрабатывать правление СНТ.

Работа правления СНТ по приёму новых и исключению старых членов товарищества:

Приём новых членов в СНТ.

В СНТ "Пищевик" относительно недавно сложилась такая ситуация (разбираем как пример) когда более половины собственников садовых земельных участков не являлись членами СНТ, уплачивая членские взносы, и имея членские книжки. Произошло это так: старый собственник продал, передал по наследству, подарил свой участок. Новый собственник на этом основании зарегистрировал право собственности, получил соответствующий документ в управлении Государственного кадастра по Калининградской области. Далее он появлялся в правлении со старой членской книжкой. В правлении его радушно принимали, брали все взносы (вступительные, членские, целевые), зачёркивали фамилию старого члена товарищества, писали рядом новую фамилию и всё. На этом процедура "принятия нового члена СНТ в товарищество" исчерпывалась. И так продолжалось много лет. Во многих СНТ так продолжается и поныне. Правление раздаёт книжки и собирает деньги с бестолковых садоводов, которые наивно думают, что они члены СНТ. Никто и не будет с этим порядком спорить, как и с самим членством, пока дело не заходит в тупик. Тупиковость ситуации в том, что в оспаривании какого-либо незаконного решения общего собрания в суде возникнет проблема необходимости доказывания суду правомочности собрания и принятых на нём решений со стороны правления СНТ. Вот тогда суд и начнёт разбираться с вопросом: кто член СНТ, а кто не член. Масла в огонь подольёт вторая сторона процесса, заявив об отсутствии кворума по причине участия в голосовании не членов СНТ вместо членов.

В ответных действиях председатель СНТ в суде должен подтвердить членство всех присутствовавших на собрании граждан, тем самым, доказывая правомочие и наличие кворума для принятия законных решений. А это он может сделать только одним способом - предъявить суду и другой стороне процесса протоколы общих собраний членов СНТ по принятию новых членов в товарищество и реестр членов. Нет протокола о приёме - нет и членства. Наличие членской книжки будет являться подтверждением членства при одном условии, если никто из участников судебного процесса (истец либо ответчик) не оспаривают этого членства. То есть, суд в последнем случае будет считать так: раз книжка выдана (см. ч. 13 статьи 12 "Основания и порядок принятия в члены товарищества" Закона № 217-ФЗ от 29.07.17 г.), то значит, есть решение собрания о приёме в члены СНТ. Это и будет истиной, пока кто-то не заявит об обратном. И достаточно заявить о том, что в списке регистрации участников собрания такие-то граждане зарегистрированы, как члены СНТ, но ими не являются, как возникает обязанность председателя доказать обратное, если у него есть документы, подтверждающие это. Нет таких документов - нет и доказательств. Решение проблемы членов или не членов СНТ, их "растаскивания по углам" может быть только одно по признакам:

Членами СНТ могут считаться только те граждане,

- которые имеют документы о праве собственности на свои земельные участки (в реестре членов есть копия документа о праве собственности или другом вещном праве на садовый земельный участок), - которые подали заявление о вступлении в члены СНТ согласно требованиям ч. 5 статьи 12 "Основания и порядок принятия в члены товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г. (заявление зарегистрировано согласно требованиям делопроизводства, в нём сделаны все необходимые отметки, включая информацию о дате, номере протокола о приёме в члены СНТ, регистрационном исходящем номере протокола, хранящемся в деле), - которых приняли в члены товарищества на общем собрании его членов, - вопрос приёма в члены товарищества отражён в протоколе собрания индивидуально по каждому кандидату (голосование можно проводить списком, но с отражением Ф.И.О., номера участка по каждому кандидату в решении о приёме).

В этой связи, вспоминаем членскую книжку и уплаченные за много лет взносы, существует правило для особо непонятливых бухгалтеров и председателей правления:

Правило: Обязанность по уплате всех видов взносов возникает у нового члена СНТ только с даты его принятия в товарищество на общем собрании, а не раньше. До даты приёма в члены СНТ у гражданина нет обязанности вносить взносы, а у СНТ нет оснований принимать взносы.

  1. Целесообразно выписки из протокола собрания о приёме в члены СНТвручить каждому, вновь принятому члену, вместе с членской книжкой. А в книжке дополнительно внести запись о дате собрания, номере протокола и пункте решения о приёме в члены товарищества. Аналогичные отметки необходимо внести в виде пометок в заявление о приёме в члены товарищества, к-е хранится в деле СНТ.
  2. В правиле идёт речь исключительно о виде платежа, к-й в документах СНТ и квитанции гражданина об уплате однозначно определяются, как взносы. Если гражданин не являлся членом СНТ, но в течение какого-то периода времени владел участком на праве собственности (др. вещном праве), то он обязан вносить платежи по условиям гражданско-правового договора с товариществом в объёме равном объёму взносов.

Не следует забывать о членстве учредителей, о чём уже упоминалось выше, и членство граждан, к-е стали членами вновь созданной организации в результате процедуры реорганизации (ст. 57 "Реорганизация юридического лица" ГК, ст. 27 "Реорганизация товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г.)

Все остальные собственники земельных участков в границах садоводства не являются членами СНТ и никогда не смогут доказать своё мнимое членство ни в одном суде. Ещё раз выделим основу:

Членом СНТ может быть:

o    физическое лицо - собственник садового земельного участка в границах садоводства (это условие);

o    гражданин, принятый в члены товарищества общим собранием его членов (реализация условия согласно права гражданина быть членом СНТ).

Может возникнуть вопрос: "Что делать с теми, кто много лет уплачивал членские взносы? Это же скандал!?." Да, часто так и происходит. Но проблема здесь скорее не в этом. Все собранные незаконно взносы должны через бухгалтерию пройти, как внереализационные доходы. Это проблема не садовода, а бухгалтера. Общее собрание должно узаконить членство такого гражданина. А чтобы не подставить бестолкового бухгалтера вместе с таким же бестолковым правлением целесообразно принять, например, такое решение на общем собрании по платившим много лет взносы гражданам: "1. Принять в члены СНТ ... (Ф.И.О., номера участков) с ... (вместо многоточия вставить дату уплаты первого членского взноса)" (Т.е. вынести решение задним числом. Я не думаю, что такое решение будет неправильным или незаконным).

"А можно ли не принимать в члены СНТ вредного гражданина?" - часто возникает вопрос. Собрание может принять такое решение. Но это решение суд признает незаконным. Как это? Ответ содержится в нормах 217-ФЗ от 29.07.17 г. и он настолько очевиден, что только наличие вопиющего невежества и правового нигилизма заставит собрание поступить иначе. Смотрим на нормы закона:

Статья 12 "Основания и порядок принятия в члены товарищества"

  1. В приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление:
  2. было ранее исключено из числа членов этого товарищества в связи с нарушением обязанности, установленной пунктом 2 части 6 статьи 11 настоящего Федерального закона, и не устранило указанное нарушение;
  3. не является собственником или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества;
  4. не представило документы, предусмотренные частью 6 настоящей статьи;
  5. представило заявление, не соответствующее требованиям, предусмотренным частью 5 настоящей статьи.

Если всё же общее собрание примет решение, при соблюдении вступающим гражданином условий части 9 ст. 12 закона, отказав в приёме в члены СНТ, то любой суд отменит такое решение и обяжет провести новое собрание о приёме такого кандидата в члены СНТ на основании его заявления о вступлении в члены товарищества. Личные симпатии и антипатии председателя и правления суд не примет во внимание. Это всё лирика, к закону не имеющая отношения. Теперь когда порядок вступления понятен, разберёмся с исключением граждан из членов товарищества. Далеко за примерами ходить не станем.

Исключение граждан из членов СНТ.

  1. Земельный участок достался гражданину по договору дарения, зарегистрированному в установленном порядке у нотариуса. Гражданин на этом основании предоставил документы в управление Роснедвижимости по Калининградской области и получил свидетельство о праве собственности на садовый земельный участок в границах садоводства. Выше на этой странице было выяснено то, что пока он не подал заявление на вступление в члены СНТ, и общее собрание не приняло его в члены, он таковым не является. Здесь всё понятно. Не может членство в организации, основанной на членстве граждан, передаваться от одного члена к другому по наследству.

Вопрос: А является ли мать, подарившая свой участок дочери, членом СНТ? Ответ: Не является.

В отличие от старого закона № 66-ФЗ от 15.04.98 г. новый закон имеет норму, к-я позволяет в автоматическом режиме исключить бывшего собственника садового земельного участка из членов СНТ.

Умер член СНТ. Наследник вступил в права наследства и оформил на себя право собственности на земельный участок. С членством наследника всё понятно и делается по аналогии с предыдущим случаем, т.е. ему нужно написать заявление о вступлении в члены СНТ. Рассматривает и принимает решение общее собрание.

Вопрос: Умерший член СНТ или нет? Ответ: Нет, конечно.

Норма 217-ФЗ от 29.07.2017 г., к-я разрешает исключить таких лиц из реестра членов:

Статья 13 "Основания и порядок прекращения членства в товариществе"

  1.  В связи с прекращением у члена товарищества прав на садовый или огородный земельный участок или вследствие смерти члена товарищества членство в товариществе прекращается в день наступления соответствующего события. Решение общего собрания членов товарищества в связи с указанным обстоятельством не принимается.

Есть один нюанс. Он в законе выделен специальной нормой. А сама норма мутная, не продуманная. Речь идёт про Часть 10 статьи 13:

  1.  Бывший член товарищества в течение десяти календарных дней со дня прекращения прав на садовый или огородный земельный участок обязан уведомить в письменной форме об этом правление товарищества с предоставлением копий документов, подтверждающих такое прекращение.

А кто должен уведомить правление, если член умер? Закон не отвечает на этот вопрос. А обязанности уведомления о смерти члена СНТ на других лиц закон, вполне предсказуемо, возложить не может. И как тогда быть с нормой части 11:

  1.  В случае неисполнения требования, установленного частью 10 настоящей статьи, бывший член товарищества несет риск отнесения на него расходов товарищества, связанных с отсутствием у правления товарищества информации о прекращении его членства в товариществе.

Ладно, как-нибудь правление с этим умершим разберётся рано или поздно. Но вопрос есть и к живым бывшим членам? А точнее вопрос к исполнению нормы части 10, вступающей в противоречие с другим федеральным законом, за нарушение к-го может последовать вполне определённая ответственность бывшего члена СНТ. Разбираемся:

Член СНТ, продавший свой участок перестаёт быть членом товарищества в день подписания договора о купле-продаже участка и внесении соответствующих сведений в ЕГРН. Следовательно, все обязанности члена СНТ перед товариществом в этот день прекращаются. Тем более, в части 10 так и написано "бывший член..." Государственный регистратор при переходе прав собственности на земельный участок и внесении записи в ЕГРН не обязан сообщать о сделке в СНТ. Это, наверное, правильно. Крепостное право в России отменили ещё в 1861 году. Сам бывший собственник не горит желанием ехать за тридевять земель в своё садоводство и тратить свои деньги на то, чтобы донести до правления информацию о продаже участка. Писать письмо, когда зачастую, СНТ не имеет почтового адреса и не получает почту, нет никакого желания. А если почтовый адрес имеется, то, опять же, не возникает желания писать уведомление. Что за этим может последовать?

Согласно части 11 под расходами подразумеваются те, к-е СНТ затратило на лицо, к-е не является членом с даты наступления события о продаже участка (или другого события о передаче права собственности другому лицу). А что это за расходы? Рассмотрим очень интересную норму закона, к-я обозначает все расходы товарищества:

  1.  Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества.

Эта норма про не членов товарищества. Тем не менее, она обозначает всё то, чем занимается товарищество в настоящее время, и на что оно может тратить средства. Плоды этой деятельности практически потребляют граждане, являющиеся собственниками садовых земельных участков. В свою очередь, названные лица могут быть членами или не членами. Вопрос: "Может ли бывший член СНТ, к-й потерял доступ к участку как-то воспользоваться плодами деятельности СНТ?" Очевидно то, что нет, не может. Тогда назовём те единственные расходы, к-е может понести товарищество в отношении бывшего члена, не зная о том, что последний членом уже не является. К ним можно отнести уведомления об очередном общем собрании членов СНТ. Это смешная сумма, к-я не может быть взыскана с бывшего члена СНТ, если только правление и председатель не страдают манией преследования бывших членов. Но манию нужно лечить, а не потакать ей, голосуя на общем собрании за подобные расходы в составе членских взносов. Расходы на судебные издержки не дадут желаемого результата, а получение правлением в ходе суда информации о дате наступления события (переходе прав на земельный участок от бывшего собственника- члена СНТ к другому лицу - ч. 9 ст. 13 снимает все права и обязанности члена перед товариществом в период после этого события). Есть ли смысл рассматривать вопрос о взыскании 20 - 50 рублей за письмо, направленное посредством почты бывшему члену СНТ раз или два раза в год?

Есть ещё нюанс, к-й, несмотря на кажущуюся простоту автоматического исключения бывших членов СНТ из реестра, следует учитывать. Он же является правилом:

Правило: Исключение бывшего члена СНТ может быть произведено в день поступления в правление собщения о смерти или передаче права собственности на садовый земельный участок другому лицу. В сообщении, как минимум, должна быть ссылка на номер и дату документа (свидетельства о смерти или выписки из ЕГРН о переходе права), как максимум, копия одного из названных документов.

Но здесь возникает интересное противоречие, к-е закон не разрешает. В выписке о переходе права собственности, к-ю обязан предоставить бывший член СНТ будут содержаться персональные данные нового собственника, а старого нет. Мало того, такую выписку о потере права собственности старому хозяину садового земельного участка никто не даст. Следовательно, ему нужно заказывать такую выписку о переходе права в офисе Росреестра за свой счёт. А новый собственник не обязан и, может быть, не имеет желания передавать свои персональные данные неизвестному ему юрлицу через бывшего хозяина участка или отдавать ему копию своей выписки. Тем более, что старый собственник не является оператором по обработке персональных данных согласно нормам ФЗ-152 от 27.07.2006 г. "О персональных данных" и не имеет права передавать чужие данные третьему лицу без его согласия. Если передавать в правление копию договора купли-продажи участка, то там содержатся подробные персональные данные нового собственника. Те же грабли, только усугубляющие ситуацию. Можно, конечно, замазать персональные данные нового собственника. Но не у всех есть такая возможность. Остаётся только один вариант - передать в правление номер и дату события о потере или переходе права собственности на участок и, соответственно, потерю членства в организации. При нарушении прав нового собственника на сохранность его персональных данных он имеет полное право привлечь старого собственника к ответственности в соответствии с законом. А это нужно старому хозяину участка? Ответ очевиден.

Допустим такую ситуацию, когда добросовестный гражданин, выполнил все требования закона, не нарушая прав нового собственника на сохранность его персональных данных, и предоставил в правление дату продажи участка, номер договора купли-продажи. Нужно к этому добавить то, что выписка из ЕГРН в момент совершения сделки новому хозяину не предоставляется. На то есть срок для регистрации сделки в ЕГРН, определённый законом, к-й составляет от 3 до 12 дней, в зависимости от условий подачи документов (ст. 16 "Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав" ФЗ-218 от 13.07.2015 г. А значит, старому собственнику, бывшему члену СНТ следует ещё раз назначать встречу с новым собственником или договариваться о передаче данных выписки из ЕГРН по другим каналам связи. Нужно ли это обоим гражданам в угоду интересам третьего лица (СНТ)? Есть в этом большие сомнения. Вы бы стали этим заниматься?

В сложившихся обстоятельствах и несовершенстве норм закона в части, касающейся частей 10 и 11 статьи 13 "Основания и порядок прекращения членства в товариществе" ФЗ-217 от 29.07.17 г., СНТ имеет только один выход. Он заключается в постоянном и планомерном мониторинге собственников садовых земельных участков с целью получения актуальной информации для ведения реестра членов товарищества и граждан, не членов товарищества, имеющих участки в границах садоводства. Главное, эту работу правление должно вести постоянно и не запускать. Иначе разобраться потом в СНТ с членами практически невозможно. Один из примеров, где работа была запущена:

Пример: 17.04.2011 г. в СНТ "Пищевик" будущий председатель товарищества, помогая регистрировать членов СНТ перед общим собранием, заверил секретаря в том, что один из членов СНТ уже выбыл, т.к. участок принадлежит другому собственнику. Но на собрании выяснилось, что собственник прежний, что он жив, здоров и принимает участие в работе собрания. Пришлось группе, занятой регистрацией править список участников собрания. В другом случае живого члена СНТ со слов соседа по участку секретарь признал умершим. Снова пришлось править список участников. Такие своеобразные гоголевские "мёртвые души", только наоборот, живые. Два случая были выяснены. А для не прибывших на собрание членов СНТ никто ничего не знал. Следовательно, кворум собрания под вопросом. Либо участники должны поверить в кворум либо нет. Доказать правлению наличие кворума при отсутствии реестра членов с актуальной информацией невозможно.

Может возникнуть следующий вопрос: "А как быть, если есть подозрение о прекращении права собственности какого-то гражданина на садовый земельный участок? Исключать его из членов или нет?" Такому действию и решению должна предшествовать определённая работа:

Алгоритм действий правления по исключению бывших собственников должен быть следующим:

  1. СНТ официально обращается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... области с просьбой ответить на вопрос о принадлежности садового земельного участка данному гражданину.

Основания: Согласно части 1 ст. 235 ГК право собственности гражданина прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В любом случае согласно ст. 131 "Государственная регистрация недвижимости" Гражданского кодекса в обязательном порядке производится государственная регистрация сделки с недвижимостью (в нашем случае регистрируется прекращения права собственности у одного лица и возникновение этого права у другого лица).

Данные о существующих правах на недвижимость и прекращённых правах содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (статьи 8 и 9 ФЗ-218 от 13.07.15 г. "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с нормой п. 4 статьи 131 ГК любое лицо имеет право запросить информацию о произведённой регистрации и зарегистрированных правах лица на недвижимость.

  1. После получения выписки из регистрирующего органа правление СНТ в случае отсутствия прав собственности на садовый земельный участок исключает члена из СНТ на основании полученной выписки и норм ч. 9 статьи 13 "Основания и порядок прекращения членства в товариществе" ФЗ-217 от 29.07.17 г.

Есть ли выход из постоянно возникающей в СНТ проблемы по этому направлению работы правления? В настоящий момент нет. Будут ли как-то доработаны нормы 217-ФЗ от 29.07.17 г.? Никто не знает. Вряд ли законодатель в угоду СНТ пойдёт на кардинальные изменения в других законах. А раз так, то проблема будет разрешаться самим СНТ. При этом её успешное разрешение будет зависеть от адекватности правления и его работоспособности. Усилить эту деятельность можно и нужно, прописав соответствующие нормы в устав организации в разделы, где перечислены обязанности правления и председателя.

При специально внесённых в основной руководящий документ товарищества положениях правлению следует отслеживать ситуацию с актуальными изменениями правового положения садоводов и вовремя править реестр членов (не членов). Все эти изменения фиксировать в специальной папке, где хранить копии свидетельств о праве собственности на участки, сам реестр, и подтверждающие копии документов. Остаётся добавить то, что для выдачи сведений реестра членам по их письменному запросу согласно закону есть настоятельная необходимость ведения реестра членов (не членов) в электронном виде или только в электронном виде. В последнем случае целесообразно предусмотреть хранение всей документации товарищества, как минимум, на двух компьютерах или копировать данные на съёмный носитель информации раз в неделю (месяц). Этот порядок необходимо закрепить в уставе в разделе "Делопроизводство в садоводческом некоммерческом товариществе".

Для лучшего усвоения всего материала статьи можно пройти по ссылке на страницу, где ещё раз прочитать все нормы проекта Устава СНТ "Пищевик" по членству в товариществе, исключению из него и комментарии к ним. Это может быть весьма полезным.

Итак, разобравшись с ещё одним важным околопротокольным вопросом, напрямую влияющим на правомочие общего собрания в СНТ, переходим к проблеме ознакомления с документами товарищества для рядовых членов (не членов) СНТ.

Данный вопрос актуален тогда, когда вы понимаете то, что правление нагло дурит граждан, что на собрании говорится одно, а в решениях пишется совсем другое, если легитимность собраний вызывает сомнения, имеются другие подозрения в глобальном обмане. Во всех этих случаях нужен доступ к документам товарищества. У члена СНТ, а равно не члена есть на это право, данное законом. Если правом не воспользоваться, то ваши догадки об обмане беспочвенны, а ввязываться в войну с правлением не имеет никакого смысла.

 

Источник: СНТ "Пищевик"

 

Опубликовано в СНТ/ТСН
« Март 2020 »
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
            1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31