Цифра недели

26,4

млрд рублей составляет долг бюджетных структур на розничном рынке электроэнергии

Дома становятся все выше — и это тренд не только столичный: за последние 30 лет, скажем, средняя этажность жилья по стране выросла вдвое.

Понятно, что этот рост в реальности не выглядит равномерным во всех населенных пунктах, столица по этажности предсказуемо лидирует. Но вот готовы ли к этому сами москвичи и понаехавшие? Отделы продаж в этом, может, и не признаются, но статистика сделок говорит, что, скорее, нет.

Пресс-служба Мэра и Правительства Москвы
 

По статистике ЦИАН, учитывающей города с населением свыше 300 тысяч жителей, относительно начала 1990-х средняя этажность жилья увеличилась с 5,7 до 12,6 этажа. Причем есть города, где рост оказался трехкратным — это, например, Тюмень и Иркутск.

Но в абсолютных лидерах по высотности — Москва, без сюрпризов.

Средняя этажность домов в столице, как подсчитали в компании, на начало 2019-го составила 20,5 этажа (второе и третье места — у Екатеринбурга и Красноярска, оба города с показателями чуть более 17 этажей).

Что и логично: места под застройку в городе мало, так что застройщикам остается или заниматься промзонами (дорого и долго), или строить в пригороде и Новой Москве дешевое жилье, или громоздить этажи над этажами.

 
«В условиях дефицита территории для строительства многие годы высотные дома возводили только в престижных районах столицы, — говорится в исследовании ЦИАН. — Снижение интереса покупателей к жилью дорогих сегментов привело к тому, что все чаще дома выше 30 этажей стали возводить и в рядовых спальных районах Москвы: ЖК “Эталон-Сити” в Южном Бутово, ЖК “Селигер Сити” в Западном Дегунино, ЖК “Фестиваль Парк” в Ховрино, ЖК “Левел Амурская” в Гольяново и другие». В результате, на начало 2019-го максимальные показатели средней этажности зафиксированы не только в престижном ЦАО (23,3 этажа), но и в демократичных ВАО и САО (24,6 и 23,4 этажа соответственно).

Но вот что любопытно: сами покупатели жилья не в большом восторге от квартир на большой высоте. По крайней мере, об этом свидетельствуют данные Росреестра: аналитики Urbanus изучили статистику сделок, собранную ведомством за 2018 год, и обнаружили, что из этого числа на квартиры, расположенные на этажах с 21 по 25-й, пришлось лишь 4,8 процента. А жилье на 26 этаже и выше выбрало не более полутора процентов покупателей.

Самым популярным этажом оказался шестой, за ним с небольшим отрывом шли седьмой, восьмой, четвертый и пятый этажи.

Именно эта «прослойка» в условиях новой высотности, похоже, заняла теперь то же место в сознании жильцов, которое в пятиэтажном СССР занимал третий этаж, нетолерантно прозванный «еврейским».

Меньше — лучше?

За что же покупатели жилья — даже в прогрессивной столице — не любят высокие этажи? Свои аргументы есть не только у жителей верхних этажей, но и у медиков, и даже у операторов связи.

 
«Человеку современному, живущему в мире гаджетов и небоскребов, стоит помнить, что природа, частью которой является человек, вряд ли планировала все эти технологические усовершенствования, — считает психотерапевт Алена Август. — Те скорости и те нововведения, в которых мы живем сейчас, не “встроены” в нашу генетику. А значит, испытывают нас на прочность. Не зря во всем мире больше неврозов и панических атак у тех, кто живет выше 5−6 этажа». По словам эксперта, при наличии проблем с нервами высотные панорамы способны выступить как усугубляющий фактор. «Во многих психотерапевтических практиках даже есть упражнения на “заземление” — возможность почувствовать прочную связь с землей, своего рода метафорическая медитация», — говорит Август.

«Я три года прожила на 17-м этаже, и хочу сказать, что больше никогда не буду рассматривать жилье на такой высоте, — рассказывает москвичка Марина, купившая квартиру в Москве в 2018-м году.

Во-первых, у меня голова кружится, так что никакие виды на парк, которые риелтором подавались как плюс, мне оказались не нужны. Во вторых, у меня два кота — а балкон не застекленный, я все время переживаю. И, наконец, у нас за это время раза четыре были проблемы с лифтами — то есть, буквально, не работали оба, и легковой, и грузовой.

Ок, я с сумками из магазина минут за 10 поднялась кое-как, а мамочкам с колясками что делать? Короче, не мое это. Сейчас живу на четвертом этаже, вровень с деревьями, и мне отлично». Впрочем, речь о простом муниципальном доме — в современных новостройках, как уверяют застройщики и риелторы, такое не случится.

«Я для клиентов разделяю так: дома после 2010 года можно смотреть, а еще лучше, если это ЖК, построенные в 2015-м и позже, — говорит риелтор Александр Харитонов. — Там обычно и планировки продуманные, и с безопасностью, и с инженерией все получше. А вот в старых небоскребах, года до 2009−2010, даже если это “элитка”, встречаются и лифты нерабочие, которых ждешь по полчаса, и с вентиляцией проблемы — когда на десятом этаже окно открыли, а на тридцатом сквозит. Строили что попало — и все равно все раскупали. Сейчас, через два кризиса, такая лажа уже не пройдет даже в комфорт-классе».

«Если смотреть с технической стороны, то жизнь на 20-ом этаже и выше ничем не отличается по факторам риска от жизни на низких этажах, — успокаивает Игорь Ейбогин, руководитель технического отдела Строительно-инвестиционного холдинга “Аквилон Инвест”.

— Для зданий выше 26 этажа действуют специальные условия, но это влияет лишь на применяемые технические решения. Современная молниезащита на домах избавляет от возможных последствий стихии, а противопожарные нормы учитывают риски жителей всего дома в равной степени. Объективное противопоказание по приобретению квартир на высоких этажах может быть одно — навязчивый страх высоты».

А вот Георгий Чумбуридзе, совладелец оператора телекоммуникационной инфраструктуры «Вертикаль», от высотного жилья не в восторге: «Представление, будто чем выше размещена антенна сотовой связи, тем лучше связь, не имеет ничего общего с действительностью, — говорит эксперт. — На самом деле, при установке панельных антенн на крышах небоскребов связь оказывается очень плохого качества. Каждая базовая станция обладает определенным числом приемо-передатчиков на каждую панельную антенну, и если эту антенну установить на самом верху, радиоволны будут распространяться максимально далеко, охватывая максимальное число абонентов. В результате трафик будет “забит”, пропускная способность станции ограничена, связь — плохая». Эксперт советует задать вопрос о том, как решается вопрос, застройщикам: если в проекте есть внутренние антенны, все в порядке.

Но есть и хорошие новости

«Проживание и работа на высоких этажах дает ряд преимуществ, — уверена коммерческий директор и партнер проектного бюро “М. К. 3” (входит в Совет по высотным зданиям и городской среде CTBUH) Анастасия Семенченко.

— Доказано, что на этажах выше 30 метров концентрация СО2 в воздухе от автомобильного транспорта в разы снижается в разы. Оксиды и диоксиды серы, азота, углерода содержатся в выхлопных газах автомобилей и осаживаются на стенах и окнах нижних этажей. Эти соединения тяжелее воздуха, поэтому вверх они не поднимаются».

Эксперт добавляет также, что на высоких этажах из-за невысокой влажности меньше вероятность плесени и грибка. «Шум города не так слышен на верхних этажах, — перечисляет Семенченко. — Кроме того, высотные дома гораздо чаще оснащаются системами принудительной вентиляции воздуха, т.е. воздух фильтруется, и меньше вероятность аллергических реакций на вредные соединения или, к примеру, на пыльцу». Правда, для любителей открыть окна нараспашку есть плохая новость — на высотных этажах это сделать не получится: даже при грамотном проектировании, нивелирующем сквозняки и раскачивание здания, нормы безопасности не позволяют это сделать. Придется довольствоваться кондиционером или приоткрытым окном.

«Выхлопные газы от автомобилей начинают рассеиваться уже на высоте 15 метров (уровень 5-го этажа), — говорит Игорь Ейбогин. — А уличная пыль не поднимается выше 30 метров. — С другой стороны, с набором высоты увеличивается количество радиоволн, а электромагнитное поле города и земли уменьшается, что может оказывать некоторое влияние на людей с сердечно-сосудистыми заболеваниями».

С противопожарной безопасностью в современных небоскребах тоже все в порядке, говорит Александр Харитонов: действующие нормы заставляют застройщиков соблюдать значительно более жесткие требования к инженерии, системам определения пожара, организации путей эвакуации и др.

«Для обеспечения спасательных работ и пожаротушения в высотных зданиях предусмотрено устройство пожарных лифтов; устройство наземных вертолетных площадок и/или устройство площадок для вертолетов и спасательных кабин на покрытии здания; устройство пожаробезопасных зон; оснащение зданий индивидуальными и коллективными средствами спасения; оснащение объектового пункта пожаротушения, — рассказывает и Анастасия Семенченко. — И это далеко не полный список дополнительных мер, которые проектировщики и строители должны реализовать в высотном доме, по сравнению с домом обычной высоты».

Получается, вопрос не в том, плохи ли высотные здания сами по себе. Скорее, насколько застройщик «умеет их готовить».

Поклонникам же высотного жанра остается только порадоваться — небоскребов в Москве все больше, в том числе, и доступных по цене. Минимальный бюджет покупки квартиры в высотном ЖК на декабрь 2018-го — всего 3,3 миллиона рублей, а за 4,17 миллиона уже можно прицениться и к бизнес-классу. «Количество высотных проектов в демократичном комфорт-классе за 2017−2018 годы увеличилось почти в три раза, — делится данными Мария Литинецкая, управляющий партнер компании “Метриум” (участник партнерской сети CBRE). — На сегодняшний день на жилые комплексы, в состав которых входят корпуса высотой более 98 метров, приходится около 20 процентов всех сделок в массовом сегменте».

 

Источник:https://realty.mail.ru/

Опубликовано в Недвижимость

​АиФ.ru вместе с экспертами разбирался в вопросе.

Shutterstock.com

 По оценкам экспертов рынка недвижимости, дороже может обойтись ремонт «вторички», но все зависит от того, в каком состоянии находится квартира. Если в ней нужно будет все менять, — от труб до сантехники — то в новостройке ремонт будет действительно стоить дешевле. 

«Ремонт в новостройке будет дешевле. В новой квартире не нужно менять коммуникации, зачищать стены и потолок от старых обоев и краски, не нужно ровнять полы или делать их демонтаж», — говорит генеральный директор строительной компании Людмила Волобуева

 

Ошибки прошлого ремонта и замена инженерных сетей

Вторичное жилье, как правило, старое, и поэтому владельцу придется менять инженерные сети, окна, двери и т. д. Капитальный ремонт «вторички» с заменой коммуникаций может обойтись на 30-40% дороже, чем аналогичный ремонт в новостройке. Кроме этого, новому хозяину сразу или через какое-то время нужно будет исправлять ошибки ремонта прошлых владельцев, которые могли на нем сэкономить: к примеру, положили неровно плитку или поставили негерметичные радиаторы. 

По словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, средняя стоимость капитального ремонта вторичных квартир в Москве, относящихся к массовым сегментам («эконом», «комфорт»), составляет примерно 25 000 рублей за 1 кв. м.

Свободная планировка

Отсутствие лишних перегородок — существенный бонус для тех, кто намеревается сделать собственный проект. Покупая такую квартиру в новостройке, не придется сносить имеющиеся стены, в то время как во «вторичке», помимо перепланировки, нужно будет заниматься еще и ее согласованием. Стоимость проекта по переносу инженерных коммуникаций, внесению изменений в архитектурный облик фасада, замене конструкций полов и т. д. может составлять от 10 до 50 тыс. рублей.

  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
 
 

По словам начальника отдела продаж департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерия Кочеткова, квартира свободной планировки сегодня стоит дешевле, чем жилплощадь с готовым ремонтом от застройщика. Следует учитывать стоимость отделочных материалов: даже при том, что застройщики их закупают по оптовым ценам. Также в стоимость квартиры включается оплата работы отделочников, так сказать, их норма-час. Таким образом, в среднем разница в цене квартир одной ценовой категории с отделкой и без сегодня составляет 10 000-15 000 руб. за 1 кв. м. Это цена отделки экономкласса: на полу — линолеум/ламинат, в кухне и санузле — недорогая плитка, стены — бумажные обои, установка отечественной сантехники. «Стоимость отделки может зависеть от размера квартиры, класса отделочных материалов (эконом или нет), степени ремонта (под ключ или нет) и прочего», — говорит Кочетков.  

Вывоз строительного мусора

При ремонте жилья на вторичном рынке также придется думать над тем, куда девать строительный мусор: его будет гораздо больше, чем в новостройках. Это дополнительные затраты. Фирмы по утилизации мусора предлагают для вывоза специальные контейнеры объемом от 8 м3 до 40 м3. Цена — от 6 500 руб. за контейнер 8 куб.м. 

Усадка дома

Увеличить стоимость ремонта в новом доме может его усадка. Она может длиться до семи лет независимо от качества строительства. В итоге ремонт по всей квартире или в отдельных комнатах нужно будет делать опять. У вторичного рынка в этом плане есть преимущество: дом уже более-менее обжит, и перекоса стен там не происходит. «Бывает, что новый дом может дать усадку, но все возникшие проблемы можно легко устранить при последующем ремонте. Такой ремонт не сравнить с первичными ремонтами в новостройке и „вторичке“», — говорит Волобуева.

 
Опубликовано в Недвижимость
« Февраль 2019 »
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28